房客押金不正确的打开方式——评文学城房地产经版新贴

我之前有写过一篇“好聚好散：租客押金的正确打开方式” （http://t.cn/A6nZCbPe）来聊在美国当房东怎么正确处理租客押金的问题。咱说了很多怎么未雨绸缪，怎么避免踩坑，可能也就大概率没踩坑，以至于也没有真实鲜活的故事讲。正好今天路过文学城房地产经版的一篇贴子，是昨天晚上10点左右发的，原贴名“被section 8房客告了，求各路神仙指点”，来看看这个故事。

先贴原贴：

被Section8房客告了，求各路神仙指点。
4月，一对母女Section8的房客住进了我的一个单元，签合同搬入之前都是已经检查通过的。刚进来没几天就各种找别扭，列清单要修。基本上按她们要求都换了修了。但还是不满足。她们找了政府的检查员。这个检查我完全不知道。直接收到一个检查失败的通知。我按照清单都维修了。1个月后的5月中旬复检，我又没有参加上，结果检查又失败了。败在说有一个水龙头打开时有渗水。之后就受到了政府的解约通知，但这是一个错误的文件。因为按程序是先进入扣钱期，再限期整改，再不过，才解约。还好，在6月初的最后机会检查通过了。其间房客找了法律援助的律师，发来信说要搬出。我回信解释了情况，政府管理处也给出通知，房子已经通过核查，房客必须继续履约入住。她们的律师再没了动静。以为就此平安。结果房客在6月检查通过的第二天，就又要求一次特别检查，因为大雨过后天花板略有水渍。后面又折腾了2次，但最终还是通过了各种检查。
7月份房客发来短信，说8月份要搬走。并要求退还全额押金。我让她查看租约，提前解约需支付2个月赔付，并且我还没有收到政府的解约通知。她说她的律师会找我，但我再没有收到回复。8月末她确实搬走了。
9月，收到法院传票，她竟然索要3倍的押金。
10月开庭，原被告都没有找律师。我信心满满，觉得把事情说清楚就一切OK了。也确实说清楚了。原告和法官也都被说服了。是她们违约在先，欠我2个月的违约金。但是我带来的所有支持文件法官并没有索要，我也没有主动呈上。这次的法庭也没有书记员。控辩后，法官只带走了原告的文件，大约过了20-30分钟，法官回来，判决结果竟然是我要赔付原告3倍房租，外加诉讼费。还说，要是有原告有律师费，也要加上。我当时有点反应不过来，基本僵住了。法官说的理由是，房客搬走后，我应该退还押金，如有扣除，需给出逐条清单，说明理由。我没有给这个清单，这就违法了。按照州法，他最多可以判罚我3倍押金，他就这么做了。而且他说我没有把我的辩方文件给他。。。（法官从来没有主动要过我的任何文件，但他却要了原告的许多文件）我当时就明白了，这是掉坑里了。。。
我想请教大侠们的是：
1，对于Section8的房客，在没有收到政府解约通知前，合同还在履约其间，房客自己搬走，这样的情况下，我也必须给出押金的扣款清单吗？合同并没有结束啊？
2，关于判罚的金额，过程没有任何书面说明。这个结果我有途径可以上诉吗？如果上诉法官有机会看到我方的支持文件，有可能改变判决结果吗？
3，判决书上的名字拼写错误，其实根本不是我。但是首次传票是警察上门交接的，我当时说是我。判决书说如果我不付款，名下的物业会受到罚没和拍卖。但判决书上这个错名字下并没有任何资产啊。不知道后面他们会怎么操作？
感谢各路神仙大侠们的各种指点！

此处是原贴的分隔线。

我觉得大概率是一个真实的故事，而且3倍押金像是我们麻州的常规操作，所以来看看大概讲了什么。首先一点背景知识介绍：Section 8房客是指通过美国联邦政府的“住房选择券计划”（Housing Choice Voucher Program），俗称“Section 8”，获得租房补助的低收入租户。这一计划由美国住房和城市发展部（HUD）管理，旨在为符合资格的低收入家庭、老年人和残障人士提供经济上的支持，帮助他们负担安全、适合的住房。

故事是一对母女房客在通过了政府的检查住进来，就要求各种修理 ，然后还要求加检查（这个倒是没听说过），最后没有通过，政府就解约，但是房东又坚持，于是房客又要求检查 ，虽然有些小问题还是通过检查了。刚住三个月，房客要求提前搬走，并要求退还全部押金，并且确实也在第二个月底搬走了，房东自认为是房客提前解约，有权利扣押金。最后被房客告上法庭索要3倍押金加律师费，并且房客胜诉。委屈的房东来版上求助。

我看完的第一反应就是全是坑呀，而且多是“自以为是”的坑。我们先“吐槽”，同时提供些意见，希望能”吃一堑长一智“，而不是从此多了一个退出江湖的房东以及更多被吓到的永不开始的后来人。

Section 8租客并不是这里面的主要问题，只不过每年至少一次的检查是这些租客的标配，一次又一次的检查说明房客对这个房子的基本情况不太满意，所以“折腾“了三个月后还是想搬走，搬走又涉及一个提前解约的问题。

我评论的第一个坑：房屋的质量问题。在房屋交接的时候，就是房东最好能解决小问题的时候，这些小问题一次性解决就能避免房客居住期间的大问题，我想这是通用常识吧，不是美国租房才有的问题，所以一个水龙头打开时有渗手，甚至大雨之后天花板略有水渍，看着房东用很小很弱的词为淡化问题，其实也暴露了疏于管理，以及可能屋顶或者雨道的大问题。

第二个坑：如果遇到这样来来回回很计较的房客，不管是房客的原因，还是房屋的原因，最好的结果就是好聚好散，房客表明了提前想搬出，而且七月说明，八月底搬出，我觉得已经是非常讲道理的了，房东浪费了这一个半月的时间未能去“止损“。

第三个坑：提前解约。如果在这一行里足够久，就知道租约是保护租客的，虽然也写明如果出现各种问题，怎么商量解决（比如这个故事里，提前解约要赔两个月）。提前解约在我们都不算很长的房东生涯里出现了太多次：原因五花八门，生病了失业了离婚了，想搬去跟女朋友住了，人生有新的目标和想法了，虽然我的租约条款里也有提前解约要赔两个月，但这是最后一步不得不用，而我们也从来没用过。别人提前4-6个星期说要提前搬出，我写“租客押金的正确打开方式” （http://t.cn/A6nZCbPe）“也写了我遇到这样的事情会怎么波澜不惊的给一个什么样的回复，然后房东就要在房客”不好意思提前解约还有些抱歉 “的心理和配合下赶紧找交接才是正道。

第四个坑，前面说的最后一步不得不用，就是上庭来理论事情，没有比上庭让房东亏得更多的（钱，时间，精力，对房产投资的信心）。租约条款里，比如提前解约要赔两个月，就算你什么搬出条目都写好了，也未必能赢，站在法庭上，法官会问你，你要了两个月的钱或者扣了一整个月的押金，你在这一到两个月里有尽力找下家来尽量挽回前家的损失吗？怎么证明你的尽力？现代诉讼也不完全是绝对公平，在房东房客这两方，以及在一个可能蓝州的诉讼法庭，我觉得会尽量屈富而不屈贫，也就是尽量照顾房客而不支持房东。如果上庭了，据理力争是对的，但是该和解就要和解（赶紧还一个月押金了事），以避免更多的损失。

第五个坑，正如一个评论说得好，绝对应该给房客security deposit itemization deduction form （押金扣除项目明细表）。搬出就是事实，搬出就要给这样的正式文书，你扣人家钱跟收人家钱是一个理儿，不要给个收据吗？法官的判决就是基于没有按时发出去这份表，所以房东再委屈，这个亏就是必须吃。

第六个坑其实是房东最大的问题，太自信（而且不知道自信怎么来的），自信会踩最大的坑，比如“她竟然索要3倍的押金 “（你是连州法律都没有读过吗？）“，”10月开庭，原被告都没有找律师。我信心满满，觉得把事情说清楚就一切OK了“（如果说法管用，还需要什么租约，其实最管用的就是各种真正的文字证明，我跟租客口头商量的事儿，一定会短信，邮件，信件再来三套）；”这个结果我有途径可以上诉吗？“ （当然可以了，这是你的合法权利，不过赢面不大）；“判决书上的名字拼写错误，其实根本不是我。但是首次传票是警察上门交接的，我当时说是我。”（都跟警察打过照面了，你也上庭了，验明正身了，这已经不是交通罚票名字错误那种情况了）。

最后借这个话题引申一丢丢，我有一些房东朋友是喜欢 section 8的租客的，原因无二，就是收入高且稳定，来自政府的钱能直接打到房东账户，经历了疫情无法驱逐的我深深理解这种心理。但是我也时常想不通的是，这种低收入租户补助项目，甚至很多时候比市场博弈的租金还更贵（我也是受益者，我们有“继承“的两户section 8租客，目前我们与租客以及两地的住房管理局，也就是section 8的管理监督方关系都不错，以后有空来说这些故事），而且是否继续受补助跟收入息息相关，以至于拿着补助的人根本没有意愿工作，或者成年子女有工作就赶紧踢出去，所以这个利益之城在里面的人不想出，在外面的人想挤进来（某些地方这个等待清单可能十年之久），这一补助计划以及其它类似的补助项目也一直为共和党所诟病， 不知道未来还会有什么合理的改革。