下一个现象级红盘？天阜壹号全面测评来了！

先说结论：随着天阜壹号的实景呈现和价格出笼，我对该项目的看法，由存疑、观望，转正面推荐。

前言

之前在天阜壹号ppt卖房时期，我是持较大质疑的，认为虽然地段和位置很好，但：
一是本土小开发商，缺乏独立做改善房的经验，能做成什么样不好说；
二是作为一个较高单价和总价的改善项目，实景呈现的太少了，对购房者来讲不公平；
三后面也还有不少选择，不用急， 等等可能更划算。

随着天阜壹号的实景呈现和价格出笼，通过两次实地踩盘，我对该项目的了解逐渐加深，同时咨询的客户也越来越多，现对项目做一个全方位的简要测评，并分享给大家。

一、买房买地段，这个地段怎么样？

原江淮厂的拆迁改住宅。

说起来我跟这个地块还是挺有渊源的。
我是一个新合肥人，2008年我来到合肥，在合肥的第1份工作是一家跟江汽很有渊源的公司，我常来江淮厂，我还很认可江淮的实干精神，当时第1次到江淮厂的时候，我都震惊了，在南二环这么核心的位置，竟然坐落着一家工厂。

15年之后，这个工业用地终于改成住宅入市。

我在政务区住了10年左右，我在政务的第1套房子买小了，对政务东我是非常认可的，也曾长期在政务东物色好房子。

两次探盘天皁壹号，我第1次是从政务区驾车过去，昨天呢是从滨湖驾车过去。从政务区开车不到10分钟，从融创茂开车20分钟多一点，很便利。地铁过去也很方便，4号线地铁口约600米，5号线地铁口约400米。

政务区将是合肥长远的高价值板块，但区域小，新房极少。天阜壹号就处我们俗称的政务东板块，能享受政务区的部分配套，商业、教育、医疗、公园等配套都成熟便利，有很多配套都很优质，很多朋友把政务东当政务区改善替补。

二、天阜地块的独特性

原江淮厂转住宅用地的部分一分为三，项目地块居中，西侧是意禾地块，东侧是四川邦泰地块。

值得一提的是，天阜项目北侧是代建的幼儿园、公园绿地和全民健身中心，很开阔。

在三地块中天阜地块是最好的，与宿松路高架之间隔着意禾，与北侧南二环之间隔着一个公园绿地以及全民健身中心，没有重大不利因素。

这种地块要是在以前，那应该是众多房企摇号热抢的，天阜地块属于在土地市场的冷静期低价位拿的好地块，相比早前拿地的政务东地块，位置好，但楼面地价要低出不少，而且是计容新规之后拿地，这为它能够相对低价备案及高得房率奠定了基础。

在江淮厂三地块中，本项目容积率最低，为2.0，旁边两个项目为2.2，地块最小，但代建却是最多的，北侧的幼儿园、公园绿地以及全民健身中心都是由项目代建的。据说天阜跟踪这块地很久了，对该地块尤为认可，这才愿意在市场冷清的情况下毫不犹豫高代建拿下这块地。

三、天阜集团以及天阜壹号项目团队

天阜集团在2013年成立于安徽阜阳，从发展历程来看，天阜集团主要在皖北地区活动，现已发展成为一家业务涵盖房地产开发、建筑施工、商业运营、酒店管理及物业管理的集团公司。

2022年首入合肥，连下两子，邀约当时如日中天的旭辉进行代建管理，天阜出资➕建设，旭辉进行营销设计➕物业服务，带来了玖江来、越江来两个作品。

开发天阜壹号，天阜向龙湖龙智造“取经”了，做了前期产品咨询，这一次不再贴牌，而是选择独立操盘，很有雄心。

玖江来于今年8月份提前了300多天交付，能够在天阜壹号首开营销期交付，说明天阜对该项目还是很有信心的，交付后业主网络吐槽声音不多，也侧面验证了其交付品质。

另外，据说合同约定明年年底交付的越江来，也即将提前交付，敢在在天阜壹后开盘前后交付，应该不只是胆大吧？应该是有底气。

天阜壹号由龙湖-龙智造团队进行项目前期的产品设计与规划，据了解，项目设计内核的主创，皆是大师级人物，这个项目也是天阜的升级之作，目前该集团的最高端产品。

天阜壹号的开发进度，大幅领先同时间拿地的旁边两项目，一方面是天阜很早就在关注跟踪这块地了，做了很多预案，另一方面是自家的建筑公司，完全无缝对接，当然，也不得不说项目的营销操盘团队也很强。

能活到现在的房企，尤其是民营房企，都不容易， 我们尤其希望本土民营房企健康 发展 进步！

四、现场参观感受

项目产品及规划， 洋房和小高层。
5栋洋房，产品面积125-143-165㎡。
5栋小高层，面积段是143-165㎡。
面积段和户型设计都是ok的。
产品亮点，石材全干挂到顶，豪华装修，计容新规项目超100%得房率。

项目的北大门（现部分用于营销中心）、楼栋外立面、部分实景园林、两个不同户型的实体精装样板间、楼栋的公区、精装架空层（泛会所）已经实景呈现。

实话讲，有些超预期，这也刷新了我对天阜这家房企的认知，之前我对天阜独立 操盘改善盘是存疑的。当然，后面也要看他的整体兑现度。

1、园林景观部分据说是龙湖做的，这可以放心。

2、楼栋的外立面，极简风格，全楼体采用石材干挂，搭配大面积玻璃及铝板线条，“零（真石）漆“，外立面属于迭代产品了。

3、由于项目体量小，用架空层做的泛会所，配置也很不错。

4、户型也是当下流行的好户型。分别做了143/165平米两个实体精装样板间（首开的两个户型），据说零公摊，装标很不错。
最直观的体验感是：宽敞、通透。

5、在这里特别说一下，小区10栋楼，航拍图看楼栋排列过密的问题，因为项目全是11层洋房和17层小高，楼栋不高，而且除了1、2号楼之外，其他楼栋均为一个单元一层两户产品，现场感要好很多，毕竟它容积率只有2.0。

五、项目的价格以及性（质）价比

项目的价格也出来了，整体均价两万六千多，便宜的两万三四，中间楼层多在两万七八，很好的楼层在3万左右，首开有折扣。

这个价格相对于这个地段以及产品，我觉得不贵，毕竟边上的二手次新小区 如中海央墅、建发雍龙府、国贸天悦、绿地御徽等二手小高层以及洋房都在2.8-3.5万，而政务圈的新房洋房，此前也大多在3万+至4万+，2万多能入手高得房率的迭代精装洋房，143平总价约350万/套，165平总价约420元/套，能买到中间楼层，性（质）价比算是很不错的。

有人把这个价格跟淝河板块的洋房及小高做对比，我觉得一方面政务东的地段比淝河明显要好，另一方面比淝河大部分的产品也要好，价格也没有明显高出，如果预算能高一点，非地缘客户，还是政务东更值得买。

六、会是中海悦府之后的下一个现象级红盘吗

目前该项目的热度非常高，在我两次踩盘（工作日）的过程中，看房客户络绎不绝，置业顾问接待不过来，很多竞品项目以及外区的新盘团队过来踩盘调研的。业内很多人据此议论：天阜壹号会不会是继中海悦府之后的下一个现象级红盘？

我认为，是否是下一个现象级红盘不太重要。
项目前正在冲刺首开，冻资中，首开5栋楼165套房源，目前冻资客户较多，首开摇号应是极大概率。

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