纯干货！绿城锦海棠地段及优劣势分析

一、怎么看锦海棠的地段？
绿城锦海棠所属的板块是高新核心蜀西湖板块，在合肥属于第1档的高能级区域，有很强的区域影响力，但是跟政务滨湖相比，高新区的综合公共配套明显较弱，很难吸引全市的顶级购买力。
具体到绿城锦海棠的位置，把蜀西湖板块再按1~3级划分，锦海棠属于蜀西湖的3级（弱）位置。

二、项目规划。
拟新建13栋住宅，包括5栋高层（3栋17F；2栋14+1F），面积125、141和175m²；6栋洋房（11+1F），面积176m²，顶层复式230m²；规划住宅总户数408户，涵盖了初级、中级、高级改善产品，产品定位适宜当下市场需求。
项目占地57亩，容积率1.8，与新规前的容积率2.0～2.1小区差不多，排布了13栋住宅，略微有点密。
项目采用纯干挂铝板玻璃幕墙，近零公摊，自带丰富的会所设施，是高新区第1个计容新规之后的第1个迭代产品。

三、项目优势是什么？
1、如上所述，地段不错，而本身高新区很强，有比较旺盛的购买力。
2、高新区的新房供应相比其他区域较少，竞争没有那么激烈。
3、最大的优势是绿城的强大的品牌，以及它的产品力。
我认为，绿城是口碑和产品力的房企第一梯队，且很靠前，我个人对绿城也很有好感！

四、项目的不利因素有哪些？
主要是地块属性，虽然是高新区核心板块，但是在蜀西湖板块当中位置较弱。
北侧紧邻着长江西路快速路，这一段还是高架桥，噪音和灰尘的干扰难免，尤其是对北侧两排。
南侧是龙湖27层的大高层住宅，对项目前两排洋房的日照有一定遮挡。
西侧是大面积的永和家园安置房小区，城市面貌一般。
东侧是龙湖光年cbd，其中靠北边的超高层建筑高达180米，对项目后几排住宅的日照在上午时段有明显遮挡。

五、首开时间、价格，及周边新房二手房对比。
预计中旬进正式售楼部，或月底首开。
项目楼面地价为14508元/平方米‌，该地块于今年8月30日竞得，溢价率为28.96%‌，而此后合肥土拍基本零溢价。
价格，此前放风是单价3万元左右。此放风价明显高出伟星玖峯汇、擢秀园、万科星遇光年等新房项目。
二手房最具可比性的是边上的神盘龙湖光年，目前小高层行情单价在2.4~2.5万。蜀西湖板块其他品质小区次新洋房行情价多在2.5~2.8万，位置更优。
如果售价达3万元左右，购房者会不会为此买单呢？

六、购买建议。
具体等实景示范区开放，看到更多的产品以及价格信息，再议。

备注：图3是地块及周边全貌（图源见水印，图4是近日实拍。
图5-8分别是项目的北、南、西、东侧。

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