值不值得买？绿城锦海棠价格分析

昨天绿城锦海棠的价格出来了，恭喜高新区的业主！

性价比如何？值不值得买？我来做价格分析。

先看规划：
绿城锦海棠共规划建设13栋住宅，包括6栋洋房（11+1层），面积176平米，顶层复式230平；
2栋14+1层小高层，面积213平，顶层复式270平；
5栋17层小高层，面积125、141和175平。

1、125平户型，总价280~342万，单价2.24~2.74，中间较好楼层在2.5万+；
142平户型，总价319~433万，单价2.25~3:05，中间较好楼层2.7万+；
这两个户型均分布在北侧的两排（G3/G5/G7/G8），受长江西路高架噪音和灰尘影响大，受东侧龙湖cbd超高层日照遮挡影响大。
同时我们可以注意到， G3/G5中 141平的户型朝小区外面，而较大户型的176平朝小区里面，这说明设计方认为朝外面的不利因素多一些。

单价2.5万，这也是当下龙湖光年小高层中间楼层的价格行情。2.5~2.7万，也是蜀西湖板块很多二手次新小区洋房的行情价，位置好不少。

2、176平户型，总价452~588万，单价2.57~3.34万，较好楼层在3万+。
其中G6在最后北侧两排中，直面长江西路高架，慎选。
目前单价3万，几乎可以买到高新区任何一个品质次新小区的洋房好楼层，总价更是低出很多。
176平的户型，我认为最好的楼栋分别Y7>Y6>Y3>Y5，靠小区内部的优于朝小区外部。
南侧两排洋房176户型，受龙湖光年大高层（总共27层）日照遮挡影响较大，尤其是第一排Y1、Y2。

3、213平户型，总价区间597~742万，单价2.8~3.48万，较好楼层在3.2万+。
分布在g1/g2栋，也就是小区的楼王栋，我认为g2明显优于g1，g1受龙湖光年大高层住宅的日照遮挡影响也是比较大的。

4、235/273平户型，都是顶复户型，总价784~960，单价在3.45左右，这个总价已经是合肥顶豪的总价了。

5、抛开性价比，小区最值得买的楼栋分别为G2，Y7，Y6，Y3，Y5，G5，G3等（这是粗略的大致意见，个性化的选房参考可细聊）。

6、高新锦海棠的新房备案价，单价创下了高新区的新高，这个价格明显高出高新区其他新房项目及同地段二手次新，也超出了与此地段等级差不多的的政务东（政务中江淮三子预计成交均价在2.5～2.6左右，位置更好的伟星也很快面市）。

●从锦海棠户型及产品看，定位是偏高阶改善为主，首改、改善、高改、终改全面覆盖。
粗略估计锦海棠的均价在3万左右，在当下有溢价，溢价率在10%~15%。
但地段有不可复制性，绿城的品牌及产品力俱优，作为准客户，你接受这个溢价吗？

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