置地松谷鸣翠0R绿城锦海棠，怎么看？

前一阵子，我写了一篇绿城锦海堂的优劣势分析，@在欢乐谷下棋的紫菜 同学 在帖子下留言: “置地文峰西呢？博主也做一个分析啊[打call][打call]”。

前天我发了一篇置地松谷鸣翠的最新动态后，@迎夏2456 同学留言: “这个楼盘跟锦海棠对比呢？”

今天我们不妨对这两个项目多维度分析比较一下：

一、位置和地段。
置地松谷鸣翠，此前不少项目宣传是“一步政务”，他这个就是“半步政务“，非常靠近政务区，可以看作是政务区的外围，其实也是“平替“位置。
绿城锦海棠，高新核心蜀西湖板块，但是在蜀西湖属于较弱的位置。
松谷鸣翠有学区优势，锦海棠的学区弱不少。
松谷鸣翠的位置更中心，客群适应性更大。锦海棠的位置在合肥偏西，是区域中心位置，适合区域以及周边的客群。
松谷鸣翠周边没有重大不利因素，锦海棠北边临长江西路高架，有一定的噪音和灰尘干扰。
从位置和地段来讲，松谷鸣翠更优。

二、开发商。
松谷鸣翠是由安徽置地独立开发，锦海棠由绿城独立开发，总体上都是有着较好口碑的品质实力房企。
在当下阶段，绿城品牌认可度更高一点。

三、产品。
两个项目都是计容新规之后的产品，都是新一代的迭代产品。

松谷鸣翠项目占地50.9亩，容积率2.2，规划4栋洋房（3栋7层洋房+1栋11层洋房），6栋17层小高层（1梯1户），2栋25层高层（2梯2户），合计12栋楼，492套房源。核心户型为143和178平两种户型，从户型看，定位是中改+ 高改。

锦海棠项目占地57亩，容积率1.8，建13栋住宅，包括5栋高层（3栋17F；2栋14+1F），面积125、141和175m²；6栋洋房（11+1F），面积176m²，顶层复式230m²；涵盖了初改、中改、高改产品。

从已知信息看，都配备豪宅标配的会所，园林景观 外立面 地下车库这些要等两个项目的示范区出来，推测都会很不错，各有千秋。

四、价格以及性价比。
松谷鸣翠项目主打高性价比，整体放风单价：
高层2.5-2.7万；
小高层2.8-2.9万；
洋房3.0-3.2万。
粗略估计整盘的均价在2.80万/平米左右。

锦海棠的价格体系，因为项目地块原因，不是单纯的以产品来划分，是产品+楼栋位置来定价。
靠长江西路的125、142户型的大高层，中间楼层在2.5~2.7万。
176平户型的小高层和洋房，楼栋位置好一些的，小高层中间楼层在3万左右，洋房再略贵一点。
213平户型的小高层，楼栋位置最好，中间楼层单价在3.2万以上。顶复价格在3.45万。
推测整盘均价在3万元/平米。

从价格上看，松谷鸣翠低了约2000元（楼面地价低了1900元）。

前面我做过绿城锦海棠的价格分析，它是目前高新区的价格天花板，我认为它有10%-15%的溢价。

松谷鸣翠的价格，如果把它看作是政务区的外围，无论是跟新房还是二手房比，那么它这个定价是合理且有性价比的，由于它极其靠近政务区，如果把它当做政务区的平替产品，那么它就是具有高性价比。
松谷鸣翠的楼面地价是12,600元/平，我觉得算是捡漏拿的地，此前政务周边的新出让地块，包括已上市和正准备上市的新房项目，以及昨天土拍的红四方地块姚公庙地块，松谷鸣翠无论是地价还是房价，都是很有竞争力的。

从性价比看，松谷鸣翠胜出。

以上是两个项目多维度的分析比较。当然，两个项目都是优质项目，项目的位置是不可移动的，地段也是不可复制的，两个项目隔着一定的距离，面向的客群有差异性，适合的就是最好的。

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