#养老公寓爆雷潮#“现在的问题是养老资源很多，但费用适中的优质养老资源十分紧缺”。

寸草春晖养老服务管理有限公司董事长王小龙总结道。王小龙从事养老服务行业十五六年，在他看来，虽然传统养老观是一重影响因素，但更重要的问题是，很多经营者无法平衡好市场支付能力和对服务的需求。床位空置率越来越高，究其原因，是供给与需求的错配。

在王小龙看来，过度投资，是很多大型公寓崩盘的原因所在。一些投资者对养老认识不足，认为“我干个大园子，老百姓就来了，就能收钱”，一下就盖上千张床，但专业能力不够，本地竞争机构又多，“算不过账来，就砸在手里了”。他介绍，在北京，养老机构正常投资成本平均每床位10万-30万元，但一些企业在建设时，“恨不得一张床能建100多万”，一问，对方答：“国外的养老机构都是这么建的”。这导致的结果就是，“前几年哐哐盖，盖好了发现没人住，这几年哐哐关”。

国外经验在我国“水土不服”，很大原因在于我国“未富先老”的国情。南京大学社会学系助理研究员卓唯佳从2020年开始对养老机构展开研究，在她调研的县域公立机构，入住者但凡有身体功能依赖，最低月费会达到当年当地人均月可支配收入的84%。在某大型高端机构和某小型民营机构中，这个数字分别为168%和128%。而这只是针对最低身体功能依赖者的收费，依赖程度更高的老人，将面临更高额的费用。

在孙瑶看来，现在需求服务的老人以30、40后为主，这些人从艰难岁月走来，正是对价格最敏感的群体。她所在项目运营之初，自理型老人定价为6000元/月，在早期规划中，服务费用会有每年3%～5%的涨幅，到了今年，应该收8000元/月。可落到现实上，4年里只小幅涨了二三百元，这还激起了老人们强烈不满，不少人因此闹着要退住。尤其到了今年经济不景气，来入住的寥寥无几，反倒原本住着的老人走了不少。而当她们试着把一些房间打折处理时，很多原本在观望的老人都开始“抢”名额，打折房间很快就住满了。

“我们也想多收一些护理型老人，客单价高，但他们不愿意来”。孙瑶所在项目的困境和王小龙说的有些相似。由于建在郊区，选择入住的多数都是85岁上下的自理型老人。这些老人情况多是仍能在家养老，但因过于高龄，子女担心老人独自在家出意外才送来，养老机构对他们来说并不是刚需，粘性不高，对价格也更敏感。这种低需求也体现在获客的困难上：营销员在接触这些老人后，平均跟单时间要达到半年才能转化入住，而对于护理型老人来说，只需要一个月。

卓唯佳告诉本刊，在她的观察中发现，一个机构的入住率高低，有两个关键影响因素，一是它是否能满足老人及其家庭的照护需求相关，二是所谓“性价比”。她调研的两家私立养老机构入住率都能达到70%-80%，就是因为他们仅向半自理或完全不自理的老人开放。

节选｜养老公寓“爆雷潮”：老人住不起，经营者还亏本？

作者｜王怡然