我上周末陪闺蜜去徐家汇商圈逛，这也是我今年第二次跑到那边，然后把港汇恒隆、东方商厦、美罗城3家商场串在一起逛，并做对比分析。陈启宗说过：“成功的首要因素是找到合适的营商地点”，location的重要性再强调都不为过，那么在上海浦西的小伙伴，肯定都知道，这个内环商圈地段，绝对是赢在了起跑线的。他们之间挨得极近，经营好坏的分化，肯定不是因为项目选址带来的，而是因为客群定位、购物环境体验、运营能力的差异。

先看港汇恒隆，我的直观感受就是，确实不如2023年来得旺了，但还是很喜欢这个商场的腔调，莫名就是有一种很有底蕴的老钱风，作为一个1999年建成的老商场，里面整个空间调度感，就是觉得很高级和尊贵感，不愧是老派港商的老辣审美，放在今天都丝毫不落伍，也汇集了重奢和轻奢的各大知名品牌。我查了下恒隆集团的24年中报，徐家汇港汇恒隆收入下滑4%，租户销售额下滑14%，出租率从之前的98-99%下降至97%，静安那边的恒隆广场，商场收入下跌8%，租户销售额下跌23%，出租率还是100%。做物业租赁，有这个出租率还是非常顶流的表现，但如果看租户的销售额，那个数据才更接近于经济的晴雨表，就如同白酒的经销商真实动销一样骨感。回头看，恒隆之前1-2年数据好，某种程度也是对应消费阶层消费行为都发生在国内的阶段性假象繁荣，一旦出境游放开就褪魅。中报原话：“因消费力稍逊的顾客在奢侈品消费上转趋谨慎，并倾向外游时购买更优惠商品。”

一些品牌和品类的表现也挺有意思，爱马仕、LV、香奈儿今年都有提价，爱马仕的鞋履率先涨价，涨幅在10-12%之间，LV调价幅度为5-7%，香奈儿价格上调幅度在4-5%左右，顶奢不愧是顶奢，无惧宏观经济波动还是按照自己的价格策略我行我素。这让我想起食饮/家电/交运研究员各自对茅台/美的/顺丰也是都憋了口气的，暗暗较劲横向估值，爱马仕就是那个能立估值规矩天花板的茅，然后其他小兄弟们凭眼力见依次排开坐。而轻奢总体就是一塌糊涂，轻奢背后就是中产，中产是真vulnerable，好的时候全职太太+孩子上国际学校+千万房贷，一旦收入不能线性外推，就各种节衣缩食？看咸鱼也知道，基本上轻奢的二手就是扣率比较高才有可能出得掉，轻奢根本没有保值一说。服装品牌在闲鱼里还比较能卖得上价的，一个始祖鸟，一个Lululemon，没别的了。

港汇恒隆逛下来，相对人气旺的区域，还就是运动户外，如果一定要说哪里有beta，那就是outdoor系列，始祖鸟还是旺，就算我逛OnOn昂跑这个店面不大的专业鞋品牌，他们生意好得跟过年似的。这次我还很意外又惊喜地看到：Vuori这个相对新锐的运动休闲装品牌也在港汇开了个专柜。我还想起，无论我在办公室观察同事们穿鞋，还是逛街见闻，真的很少有人穿皮鞋或高跟鞋了，谁还记得百丽女鞋这个品牌呢？当时主打的是都市女性的中高档正装鞋。——但见新人笑，不见旧人哭啊～

再说东方商厦，可能这座商场对于老上海人来说，是非常能唤起记忆感的，我理解在某个时期可能跟浦东八佰伴是同样高的江湖地位，我查了下数据，2000年之前，哪在2005年左右，这个商场在全上海收入榜里，都还是有Top5或10的座次的，然后它的母公司就是上市公司百联股份，百联旗下最知名的就是浦东八佰伴+南京东路的上海第一百货商店+徐汇的东方商厦，这几个地段选址可以说都好到了天上，但是整个百联集团最近2年都只有2亿左右净利润。东方商厦就有一种“祖上阔过，家道中落”的即视感，我进去只有2个目的：1.里面有家粤菜馆叫惠食佳，我为了吃它；2.它家二楼有个廊桥通道可以穿过去直接到美罗城，这是一条便捷通道。这个商场有一股已经过气的妈妈感，而且整个商业策略确实没有跟市场共情，比如里面卖的服饰，可能动辄价位也在500-1000甚至1500-2000，可能自认为有点设计感，但又没有众所周知的品牌力，不像“鸟”那种中产标配的辨识度（穿出去的体面感）。所以既上不了云端，又接不了大众市井底气，成为很尴尬的存在。

最后说说美罗城，这个开发商是新加坡凯德置地，在新天地还有个LuOne凯德晶萃广场，但跟美罗城是截然不同的客群定位和布置画风。美罗城是1998年建成的，然后没有推倒重建过。单从硬件空间条件来说，美罗城与港汇那种高级感大概差了100条街吧，我在里面逛仍然觉得层高、间距各种是比较逼仄的。但真的非常佩服美罗城这个操盘团队，如果说二级市场突然关注谷子经济是最近1-2个月的事情，那么美罗城整个对年轻人风向的捕捉/觉察/部署，可以说是遥遥领先，且还是一个远在坡县的开发商。上海这个城市老龄化非常严重，但你进到美罗城，那真的叫一个“旺”，都是年轻人面孔，人挤人和排长队，无论潮玩/二次元/谷子，还是各种咖啡店/奶茶店的云集，美罗城本质上做的是长尾生意，长尾就是客群基数庞大+客单价低+消费频次高，而港汇恒隆做的起码是以招商银行金葵花及以上客户的生意。