案说民商法（二十二）

我的一位学生，现在是法官，她跟我讨论了她主审的这个案例，我认为她判得很好。

甲与房地产公司签订了一份协议书，约定了房号（假设为007）、面积、价格以及正式办理购房手续的时间。后因房价大幅度上涨，房地产公司将007号房卖给他人并办理了过户手续。甲起诉房地产公司要求解除协议书，赔偿房屋差价损失。

法院生效裁判认为：（1）协议书是预约合同；（2）预约的违约责任，相当于本约的缔约过失责任，其赔偿范围为本约的信赖利益损失；（3）就本案而言，甲因与房地产公司签订协议书，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，而因房地产公司的违约行为，致使这种机会损失变为现实损失。在协议书履行期间内，涉案房屋市场价格已经发生较大变化，甲诉讼要求房地产公司赔偿房屋价格上涨的差价损失，具有事实与法律依据。法院结合各种因素，酌定房地产公司赔偿甲房屋差价损失80万元。

亮哥点评：本案的焦点问题在于，违反预约合同的赔偿范围如何。对于这个问题，理论上争议颇大，实践中也存在分歧。《合同编通则司法解释》第8条规定：“预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。”“前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。”就本案而言，由于协议书约定了房号、面积、价格和办理购房手续的时间，因此内容非常完备，是一份非常接近本约的预约合同。后来开发商取得了预售许可证，订立本约的条件完全成就，但开发商违反诚信原则，将房屋高价卖给他人。在此前提下，违约预约合同的违约责任，在赔偿范围上也应当接近违反本约的赔偿范围。由于房屋差价本身难以确定，且存在波动可能性，所以法院在确定最终的赔偿数额时，仅是参考了房屋差价，并酌定赔偿数额（实际上低于房屋差价）。