#律师说法# 如何正确厘定出租人的止损义务

周峰：房屋租赁合同部分法律问题解析 | 衡石·观点
原创 周峰 上海一中法院
2025年01月03日 14:47 上海

张某与杨某签订租赁合同一份，约定杨某承租张某厂房，租期自2017年2月6日起至2022年2月5日止，年租金30万元。2019年6月，杨某生产经营出现困难，经协商无果后向张某发函表示即日将搬离厂房，不再继续履行合同。2019年7月1日，杨某正式搬离厂房并再次发函告知张某，表示因合同无法继续履行，合同目的无法实现，要求解除合同。张某表示不同意解除合同，要求杨某继续支付租金。

经查明，杨某自2019年5月起不再向张某支付租金，自2019年6月起停止生产；张某自2019年6月起至2021年2月共向杨某发函4次要求杨某支付欠付租金。2021年3月张某向法院提起诉讼，请求确认解除涉案合同并判决杨某向其支付自2019年5月至2021年2月欠付的全部租金及滞纳金。

一审法院认为
杨某已明确表示不继续履行合同，张某应及时行使合同解除权以防止损失扩大，涉案合同实际于2019年7月终止履行，张某无权请求2019年7月后的租金及滞纳金，故判决杨某支付自2019年5月至7月两个月的租金及滞纳金，驳回张某其他诉讼请求。

二审法院经审理认为
张某对杨某停止生产并搬离租赁物的事实明确知晓，但在长达一年半的时间里仅通过数次发函催缴租金，直至2021年才提起诉讼，未主动采取任何减损措施防止损失扩大，其行为有悖减损规则和诚实信用原则。考虑到出于信赖等待对方履约以及寻求其他缔约合同机会所需的时间，二审法院改判支持张某八个月的租金以及滞纳金的主张。

运用减损规则需综公考量违约方的责任承担、守约方替代履行所需的期限等因素

《民法典》第五百九十一条规定了在一方违约的情况下守约方负有减损义务。具体到房屋租赁合同纠纷案件中，主要体现为当承租人明确表示不继续履行合同，搬离租赁物并将租赁物控制权移转至出租人后，出租人应当及时收回房屋并解除合同，避免扩大损失。

司法实践中，对守约方减损义务的认定不一，主要的争议点在于减损义务合理期限的认定以及守约方采取减损措施是否合理的判断标准问题。部分判决存在扩大出租人减损义务的情形，导致在承租人一方违约的情况下，给守约方课以严格的减损义务，从而加重守约方责任，间接降低违约成本，这与诚实信用原则也是相悖的。
我们认为，对于租赁合同纠纷中减损规则的运用，应该在坚持合同全面履行、尊重当事人意思自治及诚实信用原则的前提下进行。

首先
已成立且合法有效的合同，应得到双方的严格遵守及全面履行。虽然房屋租赁合同系非金钱债务合同因无法强制履行而陷入合同僵局，为防止资源浪费，《民法典》第五百八十条对于违约方合同解除权的行使亦作出了规定，但对于承租人一方擅自解约并搬离租赁标的物的行为，尤其是在承租人没有证明存在法律上或事实上履行不能的情况下，我们仍应予以否定性评价，不能因为出租人负有减损义务而事实上破坏契约精神、否定合同全面履行原则。案例一中一审法院的处理结果在客观上支持了承租人的擅自解约行为，降低了承租人的违约成本，等同于否定了合同全面履行原则，不符合法治精神，二审法院据此予以纠正。

其次
虽然因出现合同僵局而致使合同不得不解除，但我们对于租赁合同中所约定的违约责任内容应予以尊重。运用减损规则来认定出租人的减损期限时，应根据租赁合同中的违约责任条款规定，并结合租赁合同的履行情况、承租人的过错程度（承租方是否存在陷入经济困境导致无法继续履行合同等因素）等予以综合考虑，体现违约责任中惩罚性与补偿性并重的精神。

第三
防止损失扩大是守约方负有的法定义务，及时收回房屋、另行寻求替代履行等措施可以有效的避免合同陷入僵局，促进资源流动，优化市场资源配置。因此，在明知承租人已搬离租赁标的物后，出租人长期不进行有效处置以期获得高额空置费损失赔偿，同样违反了诚实信用原则，不应得到支持。但是对于守约方履行减损义务不能过于严苛，应给予其履行减损义务的合理期限。对于合理期限的确定，应作以下考虑：一是应给予出租人与承租人就合同解除事宜进行磋商的合理时间；二是出租人自由处置租赁物（自行使用、另行出租、出售等）已不存在法律或事实上的处分障碍；三是综合市场因素等合理认定守约方收回租赁物以及寻求替代履行的难易程度，由此确定相应的履行减损义务期限。

案例一中
承租人已通过沟通和行为明确表示其无法继续履行合同，且已实际搬离，然出租人在长达一年半的时间里仅通过发函催缴租金，未采取任何措施收回房屋避免损失进一步扩大，因此扩大的损失应由其自行承担。同时，考虑到出租人收回房屋、另行寻找第三人出租需要一定时间，一审判决过度放大了出租人的减损义务而减少了承租人的违约成本，二审判决对此予了纠正。从判决的效果看，二审判决在承租人实际欠租２个月的情况下，结合承租人应承担的违约责任、出租人收回房屋及另行出租所需的时间等因素给予了出租人6个月的减损期限，较好的体现了惩罚违约与衡平利益的精神。