#律师说法# 【房产首次登记后未办抵押正式登记，预告登记不当然失效】
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预购按揭商品房，会涉及抵押权预告登记制度。就是在房屋未办房产证前，为确保债权人利益，而通过预先公示抵押登记方式来限制房屋处分，实质上是确保顺位权利人利益。

预告登记的房屋，一旦具备正式抵押登记办理条件，如果没有办理，超过90天，预告登记便失效。这是法律规定。毕竟预告登记，不等于本登记。

本案就是涉及前述制度例外之例外：超过90天，预告登记的权利人依然享有抵押权，能够优先受偿。

这是因为，预告登记转化为本登记，需要具备一个实操前提，即取得房产证。而取得房产证，需要先申请所有权首次登记。

此时，涉及三个时点：房产首次登记、拿到产权证、预告登记权利人知道或应当知道购房人取得房产证。

预告登记失效制度的90天性质，法理上是除斥期间。届期即雷打不动失效。公允起见，本案裁判规则，确定起算点应从“预告登记权利人知道或应当知道购房人取得房产证”时开始。

所以，房产首次登记，乃至购房人拿到房产证后，即便未在90日内协助抵押预告登记权利人办理正式抵押登记，原有的预告登记效力亦并不消失。

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