刘郁：拥抱新资产，谁在买C-REITs？

以下文章来源于郁言债市 ，作者刘郁 姜丹 郑日诚
刘郁 姜丹 郑日诚（刘郁系华西证券首席经济学家 、中国首席经济学家论坛理事）

摘 要 

► 一级市场：以战略配售为主，公开发售愈发火爆

C-REITs主要采用向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售、向公众投资者公开发售相结合的方式进行发行。63只C-REITs首发时战略配售的份额平均为72.4%，网下投资者占19.4%，公众投资者仅占8.2%。

战略投资者是REITs一级发行的基石。战略投资者根据事先签订的协议进行认购，不参与网下询价。原始权益人或关联方强制参与战略配售，其他专业机构投资者可以参与战略配售，2023年12月以来参与战配规模占比依次为券商自营13%、保险9%、私募8%、信托6%、产业资本5%、公募基金及资管子公司3%、资产管理公司2%和券商资管1%。

网下投资者确定REITs一级发行的价格。网下和公众投资者更青睐稳定类REITs，市政、租赁住房、水利设施认购倍数基本均超100倍。保险、券商自营参与定价环节最踊跃，参与询价认购份额合计占比超70%，信托、私募、公募、券商资管也有一定认购活跃度，各自份额占比约在5-7%。

► 二级市场：各类机构仓位有别，券商保险规模靠前

2024年中报显示各REITs前十大持有人份额约占55-80%。

券商自营持仓市值占前十大投资者的12.16%，是原始权益人外的第一大持仓群体，持有较多交通和能源REITs。中信证券、中金公司分别在18、14只REITs中进入前十大，持仓市值约15亿元，旗下华夏基金、中金基金管理的项目数量居市场前二，中信建投、国信证券和东方证券也有一定持仓。

保险持仓市值占前十大10.83%，重仓交通、仓储和消费，中国人寿系、同方全球人寿、中国再保险系、泰康系持仓领先。中国人寿系通过集团多个子公司全面布局，持仓市值达15亿元。同方全球人寿2024年来大幅增持，并在下半年积极参与多只REITs网下询价，建仓迅速。泰康系持仓市值达13.16亿元，重仓普洛斯仓储物流。
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