继续按揭科普。

很多人有疑问，为什么同样还款了十年，一计算，按揭竟然比直接单利计算的利息要高那么多？

所以他们就喊出：按揭就是个骗局，单利都是假的，就是复利坑人的货。

此言差矣啊。

这里最直接的谬误就是：认为“时间平均=利息平均”。

说人话就是：以为按揭的利息都是平均摊分每个时间段的，1/3的时间（10年就是30年期的三分一），照理由应该是1/3的总利息。

但奈何，我们的按揭并不是如此，它就是前期利息多，后期利息少的。

按揭利息计算的底层规则：
每月利息=剩余本金×月利率

无论你选择等额本息还是等额本金，利息的计算方式都是动态的，还是以100万的按揭5%利率的三十年计算：

银行将“总本金+总利息”平均分摊到每个月，等额本息还款额固定，但本金和利息比例是动态变化的：

前期：利息占比高（比如首月4167元利息，仅还本金1201元）
后期：本金占比高（比如最后一个月，利息仅剩约22元，本金还5346元）

总利息：932,559.20元（月还款额5368元×360个月-100万）

前十年：
利息总额：457,232.48元
占总利息比例：49.03%

中间十年：
利息总额：337,137.18元
占总利息比例：36.15%

最后十年：
利息总额：138,189.54元
占总利息比例：14.82%

这用前1/3时间支付了大部分利息，粗略计算，竟比1/3时间的单纯单利计算利息要高不少。

按照我们直觉100万三十年总利息下的前十年利息直接除以三应该是31万出头。

45.7万>31万。

于是他们直呼坑啊。

坑毛线啊。

他们怎么不再看看总期限下的单利利息是150万（单利不还本金）远远高于93.26万？

只有房贷的按揭才会真正跟你用剩余本金*月利率去计算当月利息，真真切切的真实利率。

那如果我们就是要少还点利息，那怎么做呢？

当然你可以提前还款，这确实能减少利息，但效果取决于还款时间。

真相：

前10年提前还款更着数一点，因为减少的利息较多(本金余额高)。

更真相的是：

如果你相信通胀重来，若非卖房置换，绝不提前还款。

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