如何观测二手房所在小区真实的物业水平？

#伯爵聊江湖# ❶进地下车库，专门去找犄角旮旯的水电设备，看看它们的保养维修状态，如果是乱七八糟，或者杂物堆放，那么想要置换改善房的朋友赶紧跑，不要犹豫……

❷转遍整个小区，看看垃圾桶的数量和布置位置，如果数量偏少or位置集中，那么赶紧跑（他们这是开始降本增效的骚操作了）。

❸看看小区门禁抬杆、大门和电梯间有没有乱七八糟的各种广告（衣食住行），如果大量存在，并且业主也没有收到广告分红安排，那么想置换改善房的朋友赶紧跑，因为这个物业已经驯化了这种小区，以后啥扣扣搜搜的事儿都能干得出来。

❹观察绿化植被和水池的面积，如果绿化植被的种类多，样式精致，并且搭配出很唯美的造型，一看就是经常打理的那种，嗯，这种物业很不错，如果是开盘十年以上的老小区还能做到这样，那么这家物业公司可以考虑。

这种上面这类植被的打理成本相当高，有良心有追求的物业才会这么做，劣质物业公司不会这么干。

劣质物业公司是把绿化植被换成非常白菜化“容易打理”的、“单一”的植物品种（可以用手机拍摄在线识别）。

❺看看电梯维修状况，有没有明显老化和不整洁，亦或者看看有没有出现暂停故障待修的电梯，甚至有没有那种直接黑屏关停的电梯……如果有，置换改善房的朋友们赶紧跑，别回头。

因为这类物业公司已经进入“得过且过+瞎糊弄”的阶段了。

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二手房的价值其实由三部分构成——❶地段+❷配套+❸物业。

而最容易隐藏和被忽视的就是第❸物业，并且（火灾+爆燃+电梯坠落等）的风险也来自于这里。

安全第一，请大家参阅。