史诗级的政策还没等来，史诗级的库存战倒是真来了。

黄杉木店地块126亿拍出以后，酒仙桥中海万吉玖序就突然解禁了所有渠道分销，因为都难啊，朝阳高端盘卷起来了。

黄杉木店地块的入市将带来22万㎡建筑规模，假设先按套均100㎡大致估算，那就是超2000套的房源。加上朝阳北现有保利朝观天珺524套、金茂满曜719套及万吉玖序370套，光朝阳北千万级房源库存已超1600套。如果再算上朝阳南的小红门中海时光之境432套、十八里店中海朝阳one888套、北京隅东序824套，朝阳全区千万级房源总量那就突破5000套。这还没完，朝阳下半年还将迎来永安里900套、太阳宫200套、甜水园等更热更核心的地块供应，市场承压肉眼可见。

开发商卷产品本质是对后市预期的焦虑投射。保利朝观天珺和金茂满曜通过南向阳台+北向设备平台设计，得房率冲至90%甚至接近100%，直接对标黄杉木店地块规划中奇偶错层阳台拉高得房率至94%的卖点。中海酒仙桥现在不得不放下之前说不用上渠道的姿态，通过分销加速回款。毕竟其丰台中海丰和三号院去化率才16%，中海公元里甚至不到10%，丽金府也是凄凄惨惨，资金链压力不言而喻。

更深层矛盾在于供应端内卷与需求端收缩的错配。朝阳2025年拟供地19宗、建筑规模180万㎡，太阳宫、永安里不更香吗？当前高端改善客群购买力受经济环境影响趋于保守，供需失衡下以价换量已成明牌。南朝阳部分项目网签价已跌破7万/㎡，东北五环有房源也就五六万/㎡，黄杉木店地块虽傍着二手挂牌9万+/㎡的星河湾试图拉高预期，但捆绑孙河商业地块、高压线未迁移等隐患，实际去化难度肯定不如现在各路神仙高喊的。

渠道分销不是选择题，而是生存题。好房子新规倒逼得房率，土地供应狂潮下需求疲软，所以开发商只能一边用赠送面积讨好买家，一边用渠道佣金讨好能协助卖房的达人以及中介。谁能更快把图纸上的得房率神话变成账面上的现金流，谁才能在朝阳这场库存战中活下来。 #专家建议节后上班第一天少干活儿#