问：中石油下属子公司组织职工团购商品房烂尾，逾期九年未交房，涉及资金过亿，央企责任何在？监管漏洞谁来补？

答：这属于典型的西安城改（城中村改造）案子，剧本都是一样的，就是单位搞团购，政府指定一块地，委托一个开发商拿团购款先盖着。

为什么烂尾？并不是开发商没钱，而是出现了不可克服的政策上的问题，他故意停工的。

不负责任的推测，核心的原因在于，因为之前几个案子都是如此：房价涨了，地皮太贵买不起了。

打个比方，当年一平米6000，现在房价15000一平米左右。

正常的商品房项目，是政府拆迁征地，把集体土地转为国有土地，挂牌出让，开发商交了土地出让金，办理商品房五证，再竣工交房。

西安的城改团购房一般都是未批先建，1、先团购、2、再由开发商拆迁，3、再盖房子，4、把集体土地转为国有土地，补土地出让金拍下地，5、再五证，6、最后竣工备案办房产证。

开发商并非完全不着急，因为这种项目通常开发商会有一定的面积可以销售，需要走到上面的第5步，例如开发了1500套房子，1000套团购，还有500套可以卖，但是前提是必须办证。

但是现在卡在第4步，按照政策需要交土地出让金，西安土地出让金随着房价走，一般是相对是市场价一平米减3000元，但是团购房可以打四折（定向安置）。也就是一平米12000元*40%=4800元

开发商的收入是5500元一平米。但是土地4800元，盖房子的成本一平米2000~3000元，融资的成本，还有，拆迁的成本，城改项目一般是开发商投钱进行拆迁的，所以拆房子也花了一笔钱。

这样里里外外算下来，一平米的成本可能达到8000~9000一平米左右。

如果这个项目有10万平米的规模，就意味着开发商盖好房子要倒贴几个亿。

如果当年手续齐全，就交了土地出让金没多少钱，但是2013年西安房价还没涨起来，当地城改项目几乎都是这样弄的。如果现在收土地出让金是按当时的价格，也没有多少钱，但是西安市一级的国土局是不可能放弃这么大一笔土地出让金不要的。

所以，这属于政策性的烂尾。

解法有两种：

1、让业主加钱，买的时候五千五，一平米加个一二三千，开发商就能把房子盖起来了。

2、等着房价掉回5500，土地出让金就跟着降了，房子就能盖了。

不是我心黑，而是当地就是这么干的，我只是复读了其他案子的案情和解法。而房地产案子说白了是一种政治官司，当政府在当地有一定的实践经验，通常都是照猫画虎。

如果这个案子换到河北，可能就是解决历史遗留问题，象征性的罚个50万补了手续。

说白了就是政府减免了土地出让金税费。

如果换到内蒙，可能就是补办个手续之后让银行给个开发贷。

如果换到北京，可能是大手一挥全部退房。

如果是杭州，可能是分分钟去法院破产重整了。

更别说还有保交楼的纾困资金、白名单。总之办法有很多，解法其实有很多种，就是，每个地方有每个地方的惯性。也不好说，哪种解法就是最佳方案，为什么？房价涨跌，政府、银行（这案子不见得有）、开发商、单位、购房人差的一块利益归谁，就是谁多一块谁少一块。

经常有业主批评房价降了业主维权，说房价涨了怎么不退钱给开发商，这种言论非常傲慢无知。业主里面大部分人是认倒霉的，而开发商在涨跌的时候也一样会动心思，这就是在商言商，你说他卑鄙无耻吧，几个亿让你身家性命贴在楼盘上你愿意吗？盖房子别人住进去你家破人亡，负债几个亿，不盖房子躺平全世界都来给你想办法，你不躺平吗？

如果批评有作用，当地政府、购房人、单位，早就一顿口水压着开发商交房了，但是几个亿不是你吐吐口水就能从土里长出来的，开发商没有这个钱，你光靠一厢情愿，他也不可能动起来。

这种案子会进入一个互相踢皮球的状态，开发商摆烂，是希望业主去折腾政府或者单位，让政府减免土地出让金，单位会摆烂，是因为单位领导说到底并不在乎本单位的职工，希望开发商多出钱解决，大家都想政府减免土地出让金，但是政府谁的面子都不给，每一方都可以牺牲自己的利益成全其他各方，但是，凭什么？

那业主怎么办？

首先必须指出，这类案子，业主也有硬伤。业主有业主自身的问题。就是大多数其实不维权。这种小区的大多数是谁，不用猜吧？不要认为这个题是单位职工问的，维权的大概率不是职工。

凡是这种国企、各机关、各单位团购的房子，体制内的人从来不团结，因为和这套区区50万的房子相比，铁饭碗更加宝贵，没有人愿意为了一套房子搭上自己的事业。就算有几个刺头、退休老头儿想闹一闹，各位，群众领袖的基础是群众的支持，而这种小区注定了退休老干部和刺头是没有人真正支持的，即便早点拿到房子是大家共同的利益。体制内的同事的（维权）组织度，远低于工人、农民，甚至都不如小市民、小资产阶级，是世界上最好欺负的群体。

所以西安团购房的维权者，大概率是上千名职工之中，极少数把自己的购房指标，在社会上出售，买了这些团购房的非本单位职工。这个人数一般不会超过200。也就是说真正维权的人，只有1000家里的200家，而这200家也是不团结的，组织起来的上限是200人，组织起来可能就三五十，核心就几个人了。所以你看着是1000人受害，其实真正闹的也就是不到20个人，闹也闹不起来——要不然怎么会烂尾九年呢。

迄今为止，西安当地应该是还没有城改小区有效组织起来的案例。而这类案子，只要组织不起来，各种手段就很难奏效。西安当地也不允许单个业主通过诉讼维权，这类城改项目，在当地被认为属于小产权房项目（城改项目的土地目前依然是集体土地），所以起诉解除和履行，当地法院都认为不属于法院受案范围，所以某种意义上来说，2003年司法解释五证不全的惩罚性赔偿和房价上涨损失的主张，在法律上的诉权是被法院ban掉的。

单独维权路径都封死了，组织组织不起来，就是硬伤。

这个硬伤如果能克服的话，维权会分两个阶段，就是加钱之前，和加钱之后。就是你再有战斗力，预期也是本地化、本土化的矛盾化解机制，与其说是法制化，倒不如说，尊重当地政府的经验和思想，维权会比较容易成功。

前半个阶段，通过打行政诉讼、破产什么的，缩短这个烂尾状态的持续时间，毕竟当地也不是没有解决类似案例的先例，抄一下作业就是了。

后半个阶段，只要政府启动了加钱的政策，大部分单位职工都会加钱，项目就会进入交房阶段。这个时候维权群体如果能接受加钱的方案，你从法律上说加钱不公平，但是从结果上说，花了七八千买了个一万多的房子，总比什么都没有要好。

如果不服呢？这里有个小小的bug。

并没有法律规定，说政府定了政策之后，别人加钱你就得加，你不加你就要被退，因为其实只要大多数体制内的购房者加钱之后，项目自身就已经活了，剩下的问题政府就不插手了，开发商要想办法化解——随着加钱导致项目建起来，就意味着他会从小产权房变成正儿八经的商品房，前面提到的被法院ban掉的民事诉讼会随着项目离开城改办而解锁，你可以打一个继续履行合同的诉讼——基于当地的团购合同一般都和购房合同一样有丰富的内容、详细的约定，就会成为一群羊里面少有的几只狼。

晦涩难懂否？我估计没有几个人能看懂我写的这堆东西。