保利朝观天珺开盘遇冷：价格虚高还是市场反噬？

最近朝阳新盘保利朝观天珺偷偷开盘后争议不断，不少粉丝朋友问房姐是不是定价太高、开发商飘了，唠唠我的看法啊。

价格到底贵不贵，数据说话最实在。朝观天珺首批房源均价报价是8.84万-9.25万/㎡，但区域指导价才8.5万/㎡，直接破表了。同板块保利和光煦境现房均价7.56万/㎡，三间房金茂满曜预计表定价7.8万-8万/㎡。更扎心的是，周边次新房均价才5万左右，比如柏林爱乐、万象新天，直接便宜近一半。

虽然开发商宣传得房率85%-99%，但实际产权得房率只有71.4%-84.8%，赠送面积是算进去了，但实际体验可能没那么美好。比如139㎡户型，产权得房率84.8%，加上赠送面积后号称99%，有些赠送不是那么好用的。

现在北京新房市场是一九分化，头部项目抢破头，普通盘难卖成常态。朝观天珺所在的朝阳区，2023年4月到2024年9月房价跌了14.1%，2025年虽企稳但还在低位震荡。同板块内金茂满曜直接以性价比+科技系统打差异化，也分流了不少客群。

周边二手房价格在下行。保利和光煦境虽然二手挂牌价9.5万/㎡，实际成交价已经低于新房，那谁会花更多钱买期房呢？。朝阳接下来还有黄杉木店地块等近5000套千万级改善盘入市，竞争只会更激烈。

保利朝观天珺定位保利高端“天字系”，主打110-180㎡改善户型，但褡裢坡这地段真的撑得起高端吗？城市界面老旧，教育资源缺乏名校，医疗配套依赖3公里外的民航总医院和朝阳医院常营院区，和朝阳核心区的高端需求差距还是很大的。

虽然地铁6号线和在建22号线通勤方便，但产业导入不足啊，没有产业园和教育配套的话，长期增值潜力存疑。改善客户更愿意花同样的钱买望京、东坝、真朝青等成熟板块，至少配套现成看得见。

保利作为央企，定价策略得平衡成本和品牌溢价。地块楼面价5.16万/㎡，加上精装和营销费用，保本价确实要8万左右。但市场下行期还硬扛高价，明显不够灵活。对比金茂直接低开3000元/㎡错位竞争，保利显得太自信了。

虽然推出保价计划承诺降价可退房，但购房者对期房交付风险还是有顾虑。之前保利其他项目就出过面积虚增、装修减配的问题，口碑多少受影响。

157㎡大户型明显不如金茂满曜的157，小户型总价低但是多留给关系户，普通消费者抢不到，整体销售结构不均衡。实地看房的粉丝反馈，得房率虽高，但部分户型赠送面积实际体验一般，北侧楼栋还有噪音问题。

周边配套不足也是硬伤，商业依赖朝阳大悦城，北侧空地规划不明，短期内难有大变化。

如果你是刚需，看重通勤和户型，能抢到小户型可以关注，但得算清楚实际成本。如果是投资，建议谨慎评估区域发展潜力，毕竟通州副中心的饼吃十年都消化不了，褡裢坡的未来，你说呢。

对于开发商，建议灵活定价，别把客户都吓跑了。市场下行期，敬畏市场比保住面子更重要。 #端午经济成为消费活力新引擎#