【交作业贴】 你的点赞是我不断创作的动力。

五年前从新加坡来到了香港发展，经历了满满的一个大的调整周期后，我今天想简单说一下香港近来的发展情况。近半年来，在香港工作以及去海外出差，最大的一个感受是，资金和钱都陆续的回来了，无论是中国人在海外的财富，还是西方的一些长钱，有很明显的到岸特征，我从三个方面讲讲，包括香港的股市，楼市以及银行间同业拆借利率的情况。

记得两年前港股恒生指数创纪录的跌破15000点，结合当时香港楼市的交易惨淡以及资金外流，内地自媒体曾一直在调侃香港是金融遗址金融废墟。两年后再看看今天，不少人抢着各类优才高才或劳务输出的方式进来香港工作，很多高净值人群带着孩子们到香港上比国内更廉价的国际学校，香港本地大学的留学热潮，又或者近来的港险港卡开户热潮，上市公司IPO首选地，投行以及各类金融服务业回流热潮，都在说明香港作为大中华区一个特殊形式运转的地方，迎来了一个新的周期。

港股近来已经实现非常大的估值回升。在2018年一月的时候曾经创造了港股恒生指数最高记录33484.08后，因为中美贸易战，本地的黑暴事件，以及后续的疫情叠加拜登时期对于香港国际贸易港的打压一连串大的宏观和社会时间，让本地的资本市场经历了从成立时起以来未有经历过的大动荡，恒生指数更是在2022年10月下探到了14597.31点，连续6-7年的月线级别大周期深幅度的调整，指数更是下跌超过57%，如此的调整在任何全球主要资本市场上是历史罕见的罕有的。当时对于香港的各类质疑，排山倒海，似乎香港这个国际金融港不行了，金融港内最重要的港交所这个交易平台失去了意义。

现在回看两三年前，真的是遍地黄金的机会，本人也一直在微博布道各类机会，几乎是系统性的。互联网类的公司，科技类的，消费类的，甚至连大家都看不起的银行保险，若当时布局，目前谁的钱袋子不是满满的。恒生指数目前回到24000点上下，其实只是一次正常的均值回归，24000点是恒生指数十年均线，接下来肯定要创历史新高的，毕竟恒生指数在2018年以前的年化增长在6%左右，从当年的33000点，如果没有一系列的宏观和zz因素扰动，7年后的今天，恒生指数至少都要上40000点才正常。很多人恐高，但看看港股里面很多高息股市盈率仅有4-6倍，真的高吗？ 目前只是回到了十年均线水平，未来创新高，在当下的西方资本渐渐向东方转移的当下，北水南下的趋势下，各类新消费新科技在香港上市带动资本交投活跃的背景下，香港接下来股市创新高概率非常大。

紧接着股市，我想说说我对于香港楼市的看法，仅代表主观的个人意见。很多人认为香港楼价贵，泡沫严重，我的看法相反，我觉得香港楼市已经在2025年二季度非常明显的见底了，但未来香港本土的楼市必然不是系统性的行情，不同类别资产的表现会有分化。商业地产的话，特别是一些商铺资产，和工业转商业楼宇，老的厂房，这一块应该走不出来，毕竟香港和大湾区的融合带走了非常多的本地消费，但目前这些商铺的价格肯定已经见底了，不少地方商铺价格已经跌到了非常合理的租金收益率水平。

商品房这一块，香港的商品房价格指数从2020年见顶到2025年初，整体价格跌了30%+，且调整周期已经五年时间，同期新加坡楼价上涨了80%，香港和新加坡两地的私人楼宇的房地产价格我是已经非常接近了。考虑到香港高收入阶层【即购买私楼的主要人群】的税后可支配收入高于新加坡，应该可以说香港本地商品房特别是新房的价格已经达到了一个周期底部的动态平衡，后续选择向上修正的概率远大于继续向下。

第二个方面要说明香港的房地产价格见底重要的金融依据是租金收益率和贷款利率的对比。香港五月初来了大量的资金【感谢建国同志把很多国际资金赶了过来】，导致香港银行同业的拆借利率大幅度修正，也是历史没有发生过的。一周时间内一个月期的HIBOR从4%的水平直接跌到了0.5%，这间接帮助了房地产贷款利率下跌到了1.8%-2.0%的水平。香港神奇的地方是2020-2025年期间租金收益率其实一直在创新高，商品房的租金水平在新移民的带动下不断走高，目前很多地区租金收益率都超了4%年化，这就造成了租金收益率和贷款利率之间目前已经存在了2%左右的利差，这是一个非常大的见底基础，我相信2025年下半年开始香港新房价格会开始回升，毕竟在拿掉了外国人在本地买房的限制后，特别是拿掉了30%的外地人额外的购房税率，香港的新房资产是特别吸引人的。

下周我准备讲讲港险，有兴趣的可以关注我微博。[赞][嘻嘻]