上周就传出龙湖C5（代建）搞不定业主某天，在杉峰的营销上无法决策，龙湖想开4万单价顺销，某天想流速快一点，估计是自己人也想买，就想着价格定低一点。图1

其实杉峰190-300平的面积段如果定4万单价，在目前的市场行情上优势就不大了，包括华宸府也有同样的问题，总价过高，卖全城逻辑下地段认同度有待检验，杉峰虽然在核心商圈但板块平层总价天花板有限，华宸府虽在万象城附近的优质外溢地段槐树店，但是总价过高也被压制，喜欢的朋友建议持续观望。

过街400米就能到东郊记忆的杉峰，要是做160-220的面积段加点精装定4万那就要爆了，把户型卷王豪宅华宸府放到悦玺那个位置估计4.5万也能卖得动，连攀成钢也没这种房子。虽然是假设不过成华区的买房逻辑就是围绕两大商圈外溢，我在之前的文章里也多次提及，区域平层的制高点目前当然是中产天花板华润悦玺，总价千万租金天花板2w++/月。

当然成华的温柔还是一直在的，像华宸府，杉峰这种套均800万以上的项目也不是常态，卖的最好的还是四五百万的澳南（尾盘），首开（去化85%），当然还有新希望D23等400内的网红项目。

主城区的新房主力军500-600总价的新项目，在成华区大观和东站甚至槐树店都不缺，大观有绿城润百合和锦江区的城投，东站有万景公园道，三个项目面积段都是143-180平左右，三盘齐开卷品质，卷价格也是利好购房者的，且东站和大观的地理位置都不差，东站还算是次核心板块，迎晖天玺，九林语等都有高总价的二手成交和租金成交，也没啥学区溢价沙河堡片区的塔子山壹号目前的套4二手房单价在2.8~3.0左右，建发央企的叠拼首套成交价格业主小赚，建发央玺套四租金也在1.2-1.9w/月，Icc门口那座桥修好了以后，从万景走路经过林科院到环贸icd也就10来分钟的样子，且万景还可能读英华，整个东站片区算是次核心板块，买入成本合适不站岗。（图2图3 绿城，图4 万景）

再来就是槐树店北的新项目中昕16亩和贝好家合作开发，3栋16层面积统一143，预计总价450-500，有点背刺滨江云河颂啊[哈哈]，还有上述这几个盘都开之后，更外溢的崔家店的天宸上院的平层去化就会被削弱。图5（图片来自hxd金色中环情报局）

整个成华区在主城的学区溢价都偏弱，有铁粉说成华该让28板块七中英才小小划片了，但是有没有想过七中英才划片了以后，成华区其他的地方房价会跌到什么程度？其实七中英才目前已经不算全区大划片了，也没有太影响成三片区和二八板块的二手房价，说白了成华优质教育资源还是不足，而且全城整体的小升初的生源数量也在逐年的减少，没有学区儿溢价的成华反而走出了自己人口密度和商圈定价的特色，核心区好房价格稳中有升，扎实且长久。 http://t.cn/A6etMQRC