上海同一板块的不同代际住宅价格差竟然这么大？

我们今天以大宁这个典型板块为例，按照房外房一贯的产品代际划分，对比同一板块内的不同代际产品差异：

1.1956-1995年上工新村
非常典型的上海老破小，主力面积就是30-50平的楼梯一房。考虑到看成交性，综合取小区均价5.5万/平。

2.1997-2002年东方明珠大宁公寓
一二代商品房的结合体，小区塔楼的近期成交价格大概7.15万/平；小区板楼的成交价格大概7.9万/平。比起2000年的欣武大厦，板楼要比纯塔楼小区贵36%。

3.2001-2010年宝华现代城
典型的三代产品，价格大概10万/平。比起上一代的板块价格要贵了26%。

4.2014-2020年大宁金茂府一期
四代商品房的标杆小区之一，目前小区的价格是13万/平左右。对比三代商品房宝华，价格又贵了30%。

5.中建玖上琅宸（新房）
放风价是16万+，如果保守考虑14万。那么相对四代商品房标杆金茂府的涨幅是8%-23%之间。

总结上述内容，我们可以看到：
1.在具体的案例中，住宅代际之间的平均价差会在20%。

2.以金茂府来看，标杆小区的代际价差会更大，高于同代际的其他小区。

3.目前贬值最明显的产品是塔楼商品房，使用价值上甚至不如老破小。如果出现塔楼单价比老破小还低，也不用大惊小怪。

4.仅看四代商品房和老破小之间，是一倍以上价差。

5.想要实现地段的弯道超车，那就买老破小，最低的价格买同样的地段和配套。

6.如果想要性价比，三代商品房和四代的普通小区价格便宜一些，但是居住体验还是可以的，产品也接近现代住宅的审美。
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