关于父母向子女定向赠与房产的相关问题

周争锋律师

本周关于父母向子女定向赠与房产的咨询较为集中，主要涉及以下要点：
1.法律依据与基本操作：
●根据《民法典》（原《婚姻法》相关内容已并入）第一千零六十三条规定，遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产，属于夫妻一方的个人财产。
●因此，父母可以通过与子女签订《赠与合同》的方式，明确将房产赠与子女个人所有（即“定向赠与”）。
●该赠与合同可以办理公证以增强法律效力，但公证并非强制性要求。只要合同合法有效且完成房产过户登记手续，定向赠与即告完成。
2.税费问题：
●赠与环节：
○主要涉及契税，税率为3%。
○计税依据通常为房产的登记价格和税务部门核定的计税评估价两者中的较高者。
●受赠房产未来再出售环节（以深圳为例）：
○个人所得税的计算方式与正常买卖房产类似。
○可以选择按核定征收（如1%）的方式缴纳。
○重要提示： 外地部分城市可能仅允许按核实征收（即差额的20%）方式计算个人所得税，需特别注意地方政策差异。
3.“买卖形式”避税的操作与风险：
●部分人士为规避赠与环节的3%契税，会采取另一种操作方式：
○依据《民法典》第一百四十六条规定（关于虚假意思表示），双方在办理过户时采用“直系亲属买卖”的形式，按照房产原登记价格进行过户（通常税费较低）。
○同时，双方会额外签订一份补充协议，明确双方真实的法律关系是赠与，采用买卖形式过户仅是为了降低税费。
●核心风险： 这种方式存在显著的税务风险。如果未来被配偶另一方举报，或者被税务机关稽查发现，可能被认定为以合法形式掩盖非法目的（逃税）。税务机关有权追缴逃漏的税款，并可能加收滞纳金甚至处以罚款。此风险需明确告知客户。
4.“高价买卖”形成债务的设计：
●另一种策略是，在采用“买卖”形式过户时，故意将交易价格设定得远高于市场价或原值。
●这样操作的结果是：
○过户时需缴纳较高的税费（基于高交易价格计算）。
○但同时，在子女名下形成了一笔对父母的巨额债务（即子女“欠”父母高额的购房款）。
●目的： 若子女未来面临婚姻风险（如离婚），这笔巨额债务的存在，可以在一定程度上保护父母的利益（房产价值的一部分被视为子女对父母的负债）。
5.“买卖形式”配合代持与居住权：
●在以“直系亲属买卖”形式（按原登记价）过户的同时，可以约定：
○子女仅为父母代持该房产。
○为父母在该房产上设立居住权（需依法办理登记）。
●目的： 此方案旨在保障父母对房产的实际控制权和使用权（居住权），同时形式上完成了过户（可能出于避税或其他考虑）。需注意代持本身的法律风险。
6.居住权在赠与中的运用：
●即使在标准的单向赠与（父母赠与子女）模式下，父母也可以在赠与房产的同时，为自己在该房产上设立居住权（同样需依法办理登记）。
●目的： 这能有效保障父母在赠与房产后，依然享有在该房屋中居住至约定条件或终老的权利，是保护赠与人（父母）自身合法权益的重要手段。
总结： 本周关于父母定向赠与房产的咨询较多，核心在于如何运用《民法典》相关规定（特别是第1063条关于个人财产、第146条关于意思表示、居住权相关规定）来实现财产定向传承、规避婚姻风险、保障父母权益，同时需审慎权衡不同操作模式（赠与、形式买卖、高价买卖、代持+居住权）下的法律效力、税费成本及潜在风险（尤其是税务合规风险）。