@重度菠萝蜜爱好者 给我发了一个文件《广东省高级人民法院关于印发<广东省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的指引>的通知》。我看了一下确实回应了很多问题。
我记得前段时间看了一个报道，大概是一位公务员要求更换物业，结果最后反而被对方弄得影响自己的工作。总之由于维修基金等巨额资金的存在，物业一直是一个很难处理的司法问题。另外，物业纠纷跟劳动纠纷有一个共同的特点，那就是区域性特别强，各地自治。
举个例子，比如业主委员会成立后，可能会就很多事情进行投票，但是很多业主不参与，有可能无法达到决议的程序要求。于是有些地区，就自己设置规则，那就是被动多数同意权，也就是如果你不参与，那就把你的意见自动归入投票里的多数意见那一方。但是这个也就这个城市独有规则，别的城市也不会遵循。

我把这个通知里，我觉得意见很好的地方的部分整理一下，其实规定挺详细的，我们也不需要解析了，注意，这是广东的规定，其他省未必遵循：
1.物业使用人诉讼地位（第二条）
物业使用人，可以作为原告或被告（符合之一就可）
与物业服务人直接签订物业服务合同；
与业主约定由其支付物业费且经物业服务人同意；
违反物业服务合同、管理规约或法律法规；
其他与物业使用人有利害关系的情形。
单独作为原告或被告的诉讼，如符合《民事诉讼法》第一百三十五条规定的，法院应追加业主参加诉讼。

2.业主委员会权限与换届程序（第三至七条）​​
​​（1）起诉要件​​：
就业主共同决定事项（如解聘物业、调价）起诉时，需提交​​业主大会决议及特别授权​​（如放弃诉讼请求需单独授权）；无决议则驳回起诉。所以，建议大家在在管理规约等文件中预先授予；
​​备案非必需​​：未备案不影响诉讼资格，但需提供选举记录等成立证明（如会议纪要、公示文件）。
​​（2）换届衔接​​：
业委会任期届满后，新业委会直接继受诉讼；若未产生新业委会，原业委会可继续诉讼，但​​履职范围受限​​（如不得签署新合同）。不过这里，管理规约等另有约定的，从其约定。
​​居委会代行职责​​：业委会拒诉时，法院通知居委会代行职责或指定业主代表，超90日未处理则按撤诉/缺席判决处理。
（3）业主单独起诉（很重要）
1）如果纠纷仅涉及单个业主或部分业主的利益，而不是全体业主的共同利益，这些业主可以以自己的名义对物业服务人提起诉讼。
2）即使业主委员会已经就相关事项提起诉讼，但业主如果对诉讼请求有独立的主张或请求，也可以单独提起诉讼。还有物业费（含违约金）纠纷，以及如果物业服务人侵犯了业主的个人权益（如隐私权、人身权等），业主可以单独起诉要求物业服务人侵权责任。
3）如果物业服务合同无效或未生效，业主可以单独起诉，要求确认合同无效或主张
4）业主起诉请求物业服务人配合在自有产权车位上安装充电桩，物业服务人拒绝配合的，业主可以单独起诉。
5）如果小区共有部分或共有设施破损导致业主个人财产损失，业主可以单独起诉物业服务人，要求其承担修复或赔偿责任。
业主单独起诉时，仍需提供相关证据证明其主张的合理性，例如物业服务瑕疵的证据、未接收物业的证明、财产损失的证据等。
业主不能单独起诉的情形如下：
涉及全体业主共同决定的事项​​
物业费调价、解聘物业公司、使用维修基金等，必须由业主大会“双过半”表决通过。
​​需业委会主体资格的事项​​：如追索公共收益、撤销业主大会决议等，应由业委会作为原告；业委会拒不起诉时，业主可联合起诉要求其履职

3.物业合同无效情形（第八条）​​
​​越权签约无效​​：业委会未获业主大会授权签约，且一审辩论终结前未追认的，合同无效。例外：​​建设单位未经招标的前期物业合同不当然无效​​。
​​举证策略​​：物业公司需提供业主大会授权文件或追认记录（如签字表决票）；业主可举证业委会未公示决议程序。
​​
4.物业费起算与承担主体（第十一至十三条）​​
​​起算时间​​：以实际交付或法律文书认定交付日为准。​​未收房不付费​​，但已取得产权证视为收房（防止开发商拖延交房）。

5.物业费的调价与违约金
​​调价程序合法性（第十四至十五条）​​
​​表决要求​​：调价属“重大事项”，需双过半（面积+人数）表决。​​程序瑕疵后果​​：调价无效，业主可按原标准付费。
​​商业物业保护​​：
业主大会决议​​仅提高商业物业费用或提价幅度显失公平​​的，商业业主可提撤销权诉讼，法院中止审理并追加业委会为第三人。
​​违约金计算与调整（第十六条）​​
​​LPR基准​​：未约定违约金时，支持LPR130%；约定过高且物业公司不能证明损失时，法院可调至LPR130%-150%。

6.物业费减少的抗辩事由（第二十二至二十三条）​​
​​严重瑕疵标准​​：
共有部分维护失当（如电梯故障未修、绿化荒废）；
​​整体转委托服务​​（如保安、保洁分包给不同公司）；
因服务问题受行政处罚（如消防不合格）。
​​比如我们可以这么举证，主需提供现场照片、报警记录（盗窃频发）、行政处罚决定书等（所以平时一定要记得举证）

还是那句话，这个只能作为参考，但是不能当然作为物业当地规定，一定要看当地的规定与案例。还有管理规约一定要认真制定。