随便聊聊昨天我说的，我和大学同学聚餐，同学妈妈非要坚持在广西防城港开发房地产的事儿。
他俩因为这事儿分歧很大，同学觉得，您65了，别开发楼盘了。
防城港的房地产市场，还有啥开发价值啊。
您就光荣退休，好好享福，多好。
结果我见了面，看见阿姨眼中有光地讲着项目，我给出了不少主意。

让她不做是很难的，地都拿了。
虽说地拿了也可以跑路，说起来那块地的价格，很低，地也很小，我从一线城市角度看来，约等于白给，全不要了也没几个钱。
而且可以认亏一部份退地。
但实际操作上，没人真给你按流程退地。
因为土地款都用完了，地方没有钱退给你。

我很多在一线城市的客户，拿了地，不敢开发，说不要了，我认亏一部份行不行。
地方说：别退嘛，给你换一块好不好呀？
地还越换越大了。

阿姨那块地拿得早，这几年也不敢开发。
原则上不开发就可以收回，但现在这个世道，不会真收回的。
因为收回了，也卖不掉，还不如鼓励地产商赶快开发。

我开玩笑说您这是小李嘉诚啊，还囤地了。
但防城港的市场是，大家都在囤，谁也不敢开发。
反而还给了政策，大家过去几年都不容易，我们延期一次，你们多开发。

阿姨找我同学要走了养老金，说要拿去开发楼盘。
我大吃一惊，谁家养老金够开发楼盘啊。
竟然真可以，因为谈到了很好的建设条款。

首先，之前有一笔贷款，我同学原以为银行不会给续期的，竟然审了审又续了。
又找了个施工队，施工队愿意垫资建设，盖到一栋楼交楼，另一栋楼主体结构封顶（这都能拿预售证了），再结工程款。
地已经有了，那也不需要投入很多钱就可以开发完毕了，加上自己那些养老金也就差不多了。

我表示：是，楼市不好。
但银行愿意放款，说明银行也找不到更好的项目来放贷款，利率也不高。
施工方愿意垫资建设（竟然还是一家资质不错的施工方），说明施工方现在也开不了工，他们不赌一把，他们也得黄了，这是他们能找到的最优质的项目。而且现在钢材价格非常低，广州这边施工成本下降了三分之一。
方方面面都说明，您这个项目，已经是最不坏的选择了。

我：我没说您这个项目一定能成，但您这个项目要是不成，防城港就不要再做房地产了，就说明这个行业得退出防城港的历史舞台了。
所以您这个项目在这个节点，具有示范高度。
其实就是大家都不敢开发，您这个项目，规模小位置好，又是银行和施工方都看好的项目，您又很有经验，您不行，大家都别想行。
您这应该成为防城港市重点项目，不容有失。
因为您失败了，别人就彻底不想盖了，以后旁边也别想拍地了。

土地收入对地方还是很重要的，地方总不至于这也不要了。
往大里说，您这个项目，肩负着现在这个时代，为防城港市房地产行业探索可行性的使命。
是我甲方的话，我会建议甲方迅速把上述理由做成ppt，跑去各个部门路演，讲解本项目的意义，争取各部门（合规合法的）支持。

项目设计其实也很好，因为容积率低，只有2点几。
容积率，就是1万方土地，盖2万方房子，容积率就是2。
一旦超过3.5就不舒服。
广州我做的很多项目4点几了，户型一塌糊涂，怎么做都做不好。太拥挤了。

这个项目，2点几，南北通透，一梯两户。
阿姨跟我绘声绘色描述：
项目设计两种户型，一种是140-180方，4房，给区内改善型客户居住。
我：太对了，现在舒适型地产才受欢迎，上海卖最好的户型是100-110方的3房，强调舒适，防城港可以再大一些。

另一种少一点，是70方左右，2房。
我：为什么这么刚需。
阿姨：我做了市场调研，你们东北人来买，冬季短住不需要太大。
我：妙啊！

因为容积率低，不用全盖高楼，甚至可以排下若干栋双拼别墅，200多方，实用面积300方（赠送了地下室），还有院子。
我：越听越想跟投了。

阿姨问我意见。
我：虽说现在三四线城市市场不好，但我一直说，未来，人民群众依然有对美好居住环境的向往。
日本欧洲都老龄化了，照样有房地产公司能成功运营。
过去20年大发展，盖了一堆稀奇古怪的房子，并不怎么舒服，大家都希望提高生活质量。
您只要能盖出来精品地产，还是有机会把这个项目做成功的。
鹤岗还有40万一套的房呢。
所以您把优质的设计带回防城港，就降维打击他们了。

我的建议：
1. 做好公共关系维护，把上面的“探索防城港市房地产业发展方向”说一说，争取支持；
2. 您多出去逛逛，考察一些口碑好的优质项目，看看怎么引进高位城市优质设计，把优质生活样板引入防城港；
3. 别墅以外的产品，考虑精装修交付。

您之前没做过精装修项目，但精装修的好处是：
a 您虽然不是大富大贵，但也比其他人见多识广，刚从欧洲旅游回来，审美啥的肯定超过业主平均水平。
您主抓装修，全小区统一设计，更能做出品质感，千篇一律的美肯定比业主自行装修百花齐放的丑更好；
b 您是大宗采购，装修成本低，相当于能用2000块钱装修出3000块钱的水平，装修这边的利润也能赚了；
c 反正主体结构封顶就可以预售，不影响销售，收到的房屋溢价正好拿去装修，财务上不会给公司增加太大压力。

阿姨听了听，觉得不错。
我同学还说我妈觉得跟你聊挺好，能有个你这样的儿子接班就好了。

我：这正是很多民营企业家的接班难题。
现在没人愿意接班。
如果我是她儿子，我愿意接班，我不可能在外面锻炼到37才回去接班，那我也不能在外面学到这些市场化的知识；
而我在外面工作到37了，更不可能回去接班了，接完搞完这个项目，我妈退休了，我40了，没项目了，我干什么，难道还要拿地吗？
很不容易。

我：希望下次你回来看我，这个项目已经成功了。
希望吧！

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更新一下：转发链里余英总出来说操盘很难了。
我们还是赶快截图给阿姨看。
希望阿姨也得听听风险预警。
毕竟我们都钦佩她的活力，但也希望她降低风险。