很多粉丝私信问华宸府，其实华润这块地20000+拿的时候我是很看好的，以为华润会比较因地制宜的做143-200平套四，这面积段在板块内也几乎无竞品，抢夺悦玺小户型和攀成钢功能性需求二手房客户，总价500-800高周转，哪晓得华润做了700万起步的产品，那只能说现阶段在槐树店还是“错配”了。

今天就借华宸府聊聊住宅“错配”的逻辑，其实大体可以归为三类。

⭕一：地段错配，比如华宸府，板块总价压制，即使在离万象城只有2KM的迎晖也是外溢逻辑，500万内的新规澳南锦江序和首开臻礼著很香很能打，总价一旦上了600就走不动了，配套体感和万象城旁边比有差距，当然迎晖还在发展中，是离万象城最近的改善板块。

成华区的地段天花板稍微懂点楼市的人都能看出来就是万象城旁边500米内，华润悦玺，在没有学区儿溢价的情况下，平层能做到接近1000万的总价天花板，放眼全城已是极核行情，但是商圈的辐射范围，比学区儿划片带来的溢价范围还是要小得多，特别是在主城区这种更重视步行生活场景的板块，可以从次新房价格看出来，稍微距离远点就算外溢了，比如二八之于沙板桥，蔡桥之于金沙（三环内），国宾和茶店子以及槐树店和攀万。而且没有学区儿溢价的成华，整个大片区的总价天花板都有压制，当然学区儿溢价以后以后可能逐渐消失，更加利好商圈带来的价值支撑。

众所周知成华区的下限是很高的，人口密度高，生活和消费场景丰富，核心板块人口结构也不差，不过接纳购买力的偿债能力还有待提高，比如成华和锦江的客户，手里现金一样的，都有300万首付，但咱成华的朋友只敢想400万总价的房子，锦江，金融城大源的客户在月供的支出比例上就能做到更多，总价宽容度也能更高（这也是成华片区总价受限的原因）。收入结构的差距也体现在租金绝对值上，锦江和高新有很多两万多的高端租赁成交，成华也只有悦玺目前能做到。不过咱成华是中产的天堂，总价合理的资产安全边际非常高，租售比也高的可怕，可能最适合咱成华的买法就是买两套400多万的华天杉岭，再来两套300-400万的首开真理著和新希望D23，或者来一套华天杉峰的190户型和一套悦玺，再来一套凯德洋房，配置最好的现金流资产包（如有雷同，纯属巧合）。[哈哈]

⭕二：户型错配，最好的例子就是南湖国际400多平超大户型，天投未来城的大户型，还有很多极刚小区里的大户型，比如华府板块，大面板块的100多平的套四，远大嘉年华，摩玛城，蓝谷地这些主城刚需大户型也没有流动性，此类资产最明显的特征就是单价比同小区的中小户型低很多，总价却高不了多少，且通常都在外溢和近郊板块，总价宽容度本就低，也有核心区极刚小区里大于其套均面积三倍的异类户型，这点应该很好理解吧 ？

⭕三：需求错配，最好的需求错配的实例，就是这两年价格腰斩的鹤林村，还有未来二手砸盘极多的地方，都是需求错配。目前供应量大的地方，比如林家坝，大源西，槐树店，百仁，二八，蔡桥，国宾，崔家店，十陵等，当然还有天量供应的天西，兴隆湖以及天东，和麓湖，这些板块的需求结构可以从租金系数（成租率，断租率，租售比，租金绝对值）上来观察，当然还有二手房带看量，换手率（成交量）和配套的兑现程度等因素，抛弃一切情绪价值，通过极为理性的数据分析，才能得出哪里比较稳，哪里风险大，哪里甚至还有上涨的预期。
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