【#最高法明确烂尾楼购房人优先权#】#购房人可申请解冻监管账户资金#
开发商预售的房屋烂尾后，或者房子虽已交付但业主还没有办下房产证，房屋往往成为强制执行中财产争议的一大焦点，买房人、抵押权人、享有建设工程价款优先受偿权的承包人，优先保护谁？

进城务工的河南农民韩某，就遭遇了这样的买房交易风险。韩某城务工后，2009年韩某购买一套商品房，与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，支付总房款20.51万元。2012年5月，房屋交付，韩某一家装修后住进新房。

但韩某未料到，房地产开发公司向河南某农村商业银行借款，并以包含韩某购买的房子在内的51套房屋作抵押，因房产开发公司未依约偿还本息，河南某农村商业银行起诉至法院。法院因此判令涉案的房地产开发公司偿还本金2000万元，河南某农村商业银行对设定抵押的51套房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿等。

执行法院依当事人申请查封案涉房屋后，韩某提出执行异议，执行法院裁定中止对案涉房屋的执行。河南某农村商业银行不服，提起申请执行人执行异议之诉。

在这起案件中，司法裁判需要回应的是，在衡量买房人的生存居住权与债权人的财产债权之间，谁的权益更需要优先保护？在城乡融合发展中，韩某遇到的房屋纠纷案并非个例。

对韩某这类案件和烂尾楼有关的执行异议之诉中棘手的司法问题，最高法院最近作出明确回应。

2025年7月23日，最高人民法院（下称“最高法院”）发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称“执行异议司法解释”），对于期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等环节存在的问题，着手细化落实稳定预期、化解风险工作。其中对于商品房消费者权益保护进行细化，进一步拓宽保护范围，更大力度守护买房人的合法权益。

7月23日，最高法院发布的执行异议司法解释，对此作出明确规定，法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，法院应予支持：查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付法院执行；所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，法院依法予以支持。（财经杂志） http://t.cn/A6Fze0YG