我跟老秦干的时候，老秦给我们介绍他办的大案子，其中就有一个号称北京第一烂尾楼的东华金座。当时老秦说，他们业主每个人都保全了两套房子，开发商一看，业主打完官司退款，再去强制执行两套房子，一套变两套，就主动跳出来，给业主和解了。

我当时是一个字儿都不信，因为这个“一套变两套”太违背法律人的直觉了，就是我们学的所有的东西都不是这么说，也不是这么写的。

在我们拜师开始执业生涯的时候，08年、09年，房地产早就不是早春，而是盛夏，每年每月房价都在飙涨，我们做的是今天签了合同，明天就被业主通知毁约的购房人的委托，做的是要三套房子不够，还要四套房子的钉子户的案子。

一直到2017年，光耀集团烂尾，这是我们遇到的第一个正儿八经的住宅烂尾楼案子。

那个年代房价平稳，客户都是分成两批，一批起诉要房子，一批起诉退房子。对，就没什么保交楼，也没什么破重，没有分摊续建，就是直接民事诉讼打继续履行合同，要求交房办证，或者要求退房退款。

赢是很容易赢的，都烂尾了，怎么都是开发商违约。

业主是守约方，解除也好，履行也好，都是守约方的权利。

难的是执行：两批判决书堆在法院，左边一摞要房子，右边一摞退房子。

那年头还没有后来真多手段，要房子是很难的，要天时地利人和，比如房价暴涨，有接盘侠去接盘，要不然很难把房子盖起来。

退房子反而容易，因为贷款可以解除，法院判退个首付，你保全了房子再去法拍就是了。

光耀案就是这样，我们走完民事程序，也不知道什么高人来把盘接了。

要房子的高高兴兴的入住，退房子的，经过法拍，房子抵债，也住了进去——区别就是，两家挨着，要房的还贷款，30年，退房的不用还贷款。

刚好业代就是退房的，他说：再没有什么比这个更好的结果了。

这时候我们才相信，老秦说的是对的。

到了2018年、2019年，我们开始大批大批的接整个小区的委托，这个时候，最难的并不是如何退房，而是如何要房——你要是让业主退房，业主会跟你急——这个阶段全国搞货币化安置，房价飙涨，几千买的房子，涨到一万、两万一平米，开发商巴不得业主退房。

在这个阶段，我们主要研究的是怎么通过破产重整、分摊续建来盖房子，从2018年到2022年，有很多小区如愿以偿的拿到了房子。

然后就是保交楼阶段，除了个别案子破产，大部分案子都靠白名单搞资金，当时我们做的主要工作都是和专班对接，针对持有抵押权不肯解抵押的银行，想各种办法折腾银行来争取释放剩余货值。

这种案子由于充满了不确定性，再加上疫情影响让我们的工作时断时续，等到2024年左右这些项目保交楼成功的时候，终于有一些业主开始清醒：他们发现，要房还不如退房。

虽然时间的推移，业主越来越发现一个问题，就是当初维权的目标如果稍微换一下，从一开始就坚定表示不要盖房子，让房子就这么烂着，反而对大家更有利，我们从这个时期，最高院的司法解释就可以看出一些端倪，这个司法解释（2023年1号解释）是这么说的：（图1）

这个解释其实是2002年就有的优先受偿权，只是重申和强调：（图2）

说的更清楚的是2014年的执字他第23、24号文：

基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

最高院说的是非常清楚的，就是购房人如果退房，想要回他的买房钱，这个买房钱就必须是优先的。

现在很多不知的人被开发商、住建和一大群不懂装懂的人都给带偏了，总是说什么退房是一般债权钱房两空，不能对抗银行抵押什么的，其实都是胡扯。

银行这些王八蛋放贷款的时候不放进监管账户，没封顶贷款就给开发商了，银行住建没有监管预售资金，是导致烂尾楼的罪魁祸首，为什么房子烂尾了，不让银行埋单？于情于理都该当如此。

那为什么法律一直对业主有利，业主不退房呢？

两个原因。

一方面是2022年的保交楼，全国法院执行了一个政策，退房不退房要问保交楼专班（住建）的意见，而住建这些人根本不懂法，他们眼里房子烂尾他们没啥责任，烂尾了本来应该是房地产企业的责任，他们却承担了，他们才是最了不起的，他们忙前忙后给开发商擦屁股，争取资金，好不容易弄到银行的贷款、国家的纾困资金，他们不能让“惦记房子降价损失的刁民”把盖房子的资金执行走。

有的法院（尤其河南省）极端到，连违约金都不让老百姓立案，理由是我怎么保证你们不去执行监管账户——监管账户明明是法院、住建不让动就完全动不得，他们依然不受理。

这样表面上看是配合保交楼，但是实际上就是妥妥的行政干预司法，毫无法律人的自觉与良知，满口我是为你好、退房钱房两空，但是体现出来的就是，算了。

另一个原因就是，老百姓自己没有这种意识，按照我的观察，一个项目想退房的人多，但是最后下定决心退房的人极少——人群就是这样，一个两个人想法不一样，一群人的想法很有概率、规律。

就是1000个买了烂尾楼的人，真退房的也就100人。

2022年到2023年，人们还在疫情之中，这之前房价一直在涨，这之后谁也不知道房价会不会在放开后也跟着走高，所以没人敢退。

2023年之后，大家又盼着2024年经济变好，也就是说，等真的全民开始意识到房价不但跌了，而且还会一直跌，也就是最近的事情。

我再总结一下：

古早时期默认退房，最高院说可以退房、业主优先（2002批复）（2003解释双解除），短暂时期退房要房各占一半，房价暴涨时期大家都想要房（2014执子他第23、24号文、2015余杭法院重整盖房方案），疫情前大家都想要房不退房，疫情中想退房因为政策原因退不了，25年业主觉醒想退房，最高院把双解除入库。

你就会发现，法院基本上都是围绕着民意、中央政策、大局稳定，在不断地调整他的风向，并不是一味地和住建系统站在一起。

而保交楼的主力，住建系统就是卖房子、盖房子，闷头赚钱。

银行也是同理。

那为什么法院现在开始张罗退房呢？

我不负责任的瞎猜，保交楼到了这个阶段，从22年到25年已经整整三年，如果当年应破尽破，现在破产案也结案了，所以三年就是法律角度，一个烂尾楼能不能盖好的极限。

如果三年了你还盖不好，在有纾困资金、白名单这种国家福利制度的背景下，只能说明这个楼盘已经没有挽救的余地：要么全卖了，没有剩余货值了，要么盘子太大了，没人敢去接盘。

总而言之，就是到了这个阶段，能强塞给老百姓的房子都已经塞了，再塞就会塞出问题：

22年到25年，我们失去的不止是房地产，普通人的收入也大幅度下降了。

失业、下岗、裁员、重病，这就让高点贷款买房的人，现在生活陷入困难。你可以嘲笑他们在高点买房，但是同样是买房，这些高点买房的人，也贡献了最大的财政收入。现在贷款压得他们没法活了，你把一个盖不好、没手续、没质量、没保修的破房子塞给他，他是没有活路的。

卖掉房子，不足以偿还贷款。

继续还款，又没有钱。

等保交楼把房子交的七七八八了，现在摆在法院面前的难题是双向的。

这里还有一个问题，就是原告被告的问题。

按道理说，买到烂尾楼，原告必然是购房人，被告必然是开发商和银行。

但是，实际上更多的时候，原告是开发商和银行，被告是购房人。

尤其是当一个房子烂尾，又把他盖好强塞给业主的时候，业主是会断供的——当年保交楼，就是从景德镇断供开始。断供既有一冲动就断供的，也有按照政策和银行协商暂停还款的。

现在到了房子“盖”好了，双方对盖好的标准显然不一致，房价降了这么多，楼盘的品质也跟着降了，原本你2万买到的房子，比别人8000买的房子还破，于是，很多业主是不会还款的。

还有相当数量的业主，是在开发商暴雷的时候买房，正好没来得及贷款。

所以现在有非常庞大的群体，是买到烂尾楼，没去贷款的群体。

开发商保交楼之后，开发商、银行，第一时间就是开始挨个告这些“断供”、“没贷款”的业主。

也就是说，就算最高院不讲购房人这边怎么退房，开发商和银行也会通过诉讼，逼业主去买房。

再这样下去，迟早会有一个比景德镇还离谱的事件，比如你刚好赶上强赛烂尾楼的这个小伙子，因为烂尾楼失恋了，他因此死都不想买这个房子。

或者一个患了癌症的病人，他如果继续还贷款，就没钱支付手术费。

如果法院为了这些人好，就不让这些人去退房，停贷款，同时，法院又给开发商和银行“公平”，放开让他们去起诉，那这庞大的烂尾楼受害者群体里，不死几个就很难想象。

咱们国家有个很有意思的情况，就是经济纠纷只要不死人，大家就不在乎，不管这问题多大。

一旦死了人，多小的事情都会变成大事。

烂尾楼问题，表面上是经济纠纷，但是现在客观上是民生问题。

如果你不给普通人一个公平，一个活路，迟早会出个大事，让全世界看我们的笑话。

房价涨了，就不履行合同，房价降了，就强赛房子给老百姓。

就算结果上是这个结果，名义上也不能是这个名义。