格隆汇预测：中国房价还得跌25%，26年末见底
核心逻辑：金融定价理论上，任何资产的价值，都来自于它未来能带来的回报。在房屋以自住和出租为主的情况下，房屋定价的锚，只能回归租金，且其租金回报率应该超过全社会的无风险利率，因为房产是风险资产。
说白了，就是租金回报率要高于30年期国债收益率一定比例，这个比例是参考了其他国家数据，定为80bp。
为了达到，80bp利差，房价还需要下跌25%。

推导过程：
2009-2024年，纽约住房租金回报率与30年期国债利率的平均利差为198BP、东京是168BP、柏林是211BP，伦敦非常特殊，但住房租金回报率也超过30年期国债收益率34个BP。
综合全球经验，考虑到房屋还有维修和折旧成本，一线城市的住宅租金回报率需要高于30年国债收益率80BP以上，房地产市场的价量才可能达到稳态。按照这个标准，考虑到中国人对房子的执念，利差压缩到60BP，住宅租金回报率需到2.5%的水平。因此房价可能还有25%左右的下跌空间。
2021年10月，随着房价下跌，租金回报率和30年国债利率利差开始收窄。2023年下半年，宽松政策加码后，租金回报率回升，国债收益率加速下行。二者利差从2023年6月的-119BP回升到2025年6月份的7个BP，2年时间回升了126BP，月均回升5个BP。以此变化速度来计算，从当前的7个BP的利差回升到80个BP，至少还需要14个月的时间。也就是说，房价大概率将在2026年年底触底企稳。