【从大房企拿地价格，看他们对后市的态度】今天先谈谈佛山临广的北滘板块，在直播间经常有人问我这个板块。
7月最后一天，保利以楼面价7000元拿下了下图这块地。保利是大开发商，是目前少数还有盈利的房企，他们对市场判断准确度较高。我们看看他们拿地的价格，猜一下他们是怎么想的。
这个地块大概率会按照改善型产品进行打造，按这个定位，项目盈亏平衡我粗算了一下，大概在17000—18000之间。而目前片区在售项目，能读华师附的保利珺悦府1.7-2.1，不能读华师附的，美的云悦江山大概1.5。相比较而言，美的云悦江山则是既没有好学校，也是旧规产品。所以新地块出来的产品售价一定高于美的云悦江山。而珺悦府240方能看君兰高尔夫球场，新地块并没有景观优势。但新地块阳台占比可高达30%，使用率更高，应该高12%。所以总体均价新地块和珺悦府应该大致相当，甚至会略高一点点。如果成本1.7—1.8，售价1.8-2.2，则项目利润率约在15%左右，年利润率7.5%左右。由于不知道自有资金占比多少，所以实际投资回报率不清楚。

但剩下的其实都不重要，重要的是保利出手以这个价格拿下项目，而且回报率并不高。也就是如果北滘房价继续往下走15%左右，保利这个项目就会面临亏损，如果往下走10%，项目可能还在盈亏平衡线以上。房价跌幅少于10%，则多少还有点盈利。这样反推，大概可知保利对这个板块后市的预判，预计未来2年，板块房价跌幅可能小于10%，跌幅不太可能超过15%。总的来讲，他们认为这个板块接近见底了。

当然，这块地由30%阳台新规的加持，所以价格有额外支撑。而没有新规加持的旧项目，包括二手房，他们的价格回调幅度可能会更大。总体上额外比这块地多15%左右吧。