杭州大厦501进入余杭商业的逻辑和玩法

作为杭州老牌商业之一，杭州大厦商管早已将脚步外拓至省内的湖州、金华义乌两地，其中义乌之心项目經營相对可圈可点。

杭州市内，其資產结构同样较轻，在杭州大厦主体之外，先后运营了庆春西子国际商场(501品牌创立)、中央商城(由杭大团队负责招运)，两者的发展轨迹有所不同：

❶庆春广场旁的501(业主为百大集团、绿城、西子国际)2016年开业，是杭州大厦年轻化商业品牌的管理输出☝🏻秀，团队人编与杭大主体分开；通过多年蓄势，形成和对面银泰百货差异化的生活服务定位，同时吸纳来自钱江新城CBD的品牌溢出，人气、氛围、营收均良性上升。

❷中央商城由杭大商管主体团队负责，2018年开业，但碍于结构劣势、空间规划、商业定位等错配因素而长期不得活水，直至近两年依托“二次元+餐饮”调改才逐步跟上市场节奏。

因此，在上述背景的铺垫基础后，再结合当下更强调“本地市场理解”、“轻装上阵”的商业运作环境，便不难发现 --- 501品牌扩张至余杭区、在杭州“梅开二度”，本质上是解百集团(包括更上层的杭商旅)与余杭区ZF、区下属平台公司的「互助支持」行为，能够达成更低cheng本的双贏，何乐而不为？

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接着来看看本次进驻余杭区ZF对面的501在商业运营管理层面的具体情况：

💡 合作阶段 ▏两步走，3年左右籌开期「2028年底前」的諮詢服務(260万)、招商服務(佣金制)，10年运营期

💡 合作模型 ▏与上篇分享恒隆租百大案例对应的【利润分成】方式(运营方强势)不同，杭州大厦本次采用业主更强势的【管理输出】方式

· 业主是余杭文旅集团，商管方为其旗下文投产发公司，由文投产发出面与杭州大厦公司(后均简称杭大)签订委托管理合同
· 业主出商场建设、装修cheng本，商管出籌开、运营cheng本
· 商管获得501的品牌授權并给予杭大10年品牌使用費(如图1所示 55万/年)
· 商管另需给予杭大年度基础管理費(即商场不含停车、物業費的稅前自然年营收的10%)
· 租户品牌则与商管公司(文投产发)签租賃合同、交租

💸 所以可以说，501方面在这次合作中的保底收入是810万，这种模式显然更适合國企间的合作～

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项目业态 - 两栋酒店(合计5万㎡的安达仕、凯悦嘉轩)与商场
建筑设计 - Aedas凯达环球
EPC设计(商业部分) - 中建西南院