成都楼市之谜：到底是谁逆势买房？

2025年的成都楼市呈现出一幅看似矛盾的局面：

一方面，房价持续下行，市场弥漫着“看跌”情绪；另一方面，成交量却逆势攀升，甚至以“断崖式领先”的姿态雄踞全国榜首。7月至今的一个半月，成都新房成交8353套，二手房成交30761套，仅二手房单月成交量便多次突破2万套，稳居全国前三，成交面积更屡次登顶全国第一。传统淡季叠加普遍看衰预期，为何仍有如此庞大的群体选择入场？背后逻辑值得深挖。

一、谁是购房主力？两类需求撑起市场

1.刚需群体：低价上车，抢占政策红利

低价小户型成为当前市场的“硬通货”。2025年数据显示，二手房成交主力为60-90㎡户型，占比超40%，套均总价集中在100-150万区间。这类买家多为新落户年轻人或预算有限的家庭，其决策核心在于：

①政策门槛历史最低：首付比例降至15%、首套房利率仅3.0%，叠加各区最高10万补贴，购房成本大幅压缩；

②郊区价格洼地吸引力：龙泉驿新都郫都等近郊的刚需盘均价仅1.2万-1.3万/㎡，总价100万起即可买房，甚至是迭代产品。对刚需而言，房价短期波动远不及“安家落户”的迫切性。

2.高端改善客群：核心资产避险，追求终极居住

与刚需截然相反的是，总价500万以上的高端市场同样火爆：

锦江区新房均价同比上涨21.7%，达39899元/㎡，金融城板块地价突破4万/㎡，周边高端盘开盘去化率超80%；

这类买家多为高净值人群，购房逻辑是资产保值+一步到位——核心区资产抗跌性强，而独院、顶级大平层等稀缺产品十年断供，其价值与普通住宅分化加剧。

二、为何“不等降价”？三大动因驱动决策

1.政策松绑释放积压需求

2024年起成都全面取消限购、放宽限售，外地人无需社保即可购房，产权证取得即可交易。政策窗口期刺激了此前被压制的需求，尤其是改善型“卖旧换新”群体。5月二手房新增挂牌量激增（单月超3.4万套），但降价房源中62%位于近远郊，核心区优质资产反而借机快速流转。

2.以价换量成功激活市场

房价下跌本身成为成交放量的催化剂：
①7月全市新房均价降至16069元/㎡（环比跌0.75%）；
②二手房挂牌价连降3个月，近郊部分房源较2021年高点跌超10%。
对买家而言，降价幅度已覆盖观望成本。以一套150万房源为例，若首付15%，总价降10%即可节省15万，远超继续等待的租金成本。

三、传统淡季为何失灵？结构性机会重塑周期

“淡季不淡”的核心在于供需再平衡：

1、供应端：开发商针对客群分化精准推盘。刚需盘集中放量近郊（龙泉洪河、郫都犀浦、新都大丰等），高端盘加码核心区（锦江、成华、高新、金牛等）；

2、需求端：买方市场下中介降佣促销（“零佣金”“一口价”频现），降低交易摩擦。

还记得吧？“五一”假期成都日均带看量近万组，同比增8.3%，单盘如东城金茂晓棠4天到访3000组，证明需求仍在，只待价格与产品匹配。

所以当下成都楼市成交量依然居高不下的本质是结构性牛市：刚需与高端两头热、中端改善冷清；核心区坚挺、远郊承压。购房者用行动表明，在优质地段与稀缺产品面前，“等待”可能意味着踏空。

对普通买家而言，与其猜测市场底部，不如回归本质需求——自住看承受力，投资看安全边际。买在左侧，用自住的心态买房更为稳妥，当政策、价格、产品三重共振时，成交量爆发便不足为奇。

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