一线豪宅的大跳水，才刚刚开始

一线城市核心资产的神话，已经在深圳被打破了，近期深圳豪宅跳水式甩卖案例涌现。

深圳蛇口的标杆豪宅太子湾湾玺上个月成交了一套308平的户型，成交总价1900万，折算单价仅六万多点，而当初的开盘价高达10多万一平。假设该业主是一手买入，那么买入价至少3000万，如今业主以1900万卖出，账面损失1000万以上，如果再加上税费、利息等其他成本，简直惨不忍睹。要知道，这可是当年的开盘秒光的楼盘，一大批有钱人不惜动用关系，即便是出巨额的茶水费，也要抢着买这个楼盘。从图中可见，这一套房的业主4月份挂出来的时候挂牌价6200万后来降到4800万，然后是3200万，直到最后1900万成交。对比最初的挂牌价，直接砍掉了70%，这个业主八成遇到了财务危机，实在太缺钱了。有人会说，湾玺是公寓，跌多惨都不足为奇。那么，我们看看住宅吧。

深圳湾的地标豪宅华润悦府，也就是去年12月发生火宅的那个超高层豪宅项目，365平5房楼王大平层，2021年最高位时成交价高达1.25亿，今年5月份，有同户型成交价已经降到了6800万，三年多时间从高位跌掉了5700万，平均每天损失4.5万，跌幅接近45%。深圳湾的另一座代表性豪宅恒裕滨城二期，6月成交了一套228平房源，成交总价6200万。而在2024年的3月份，同户型成交价还在7900多万，短短15个月，房价就跌了1700多万，平均每天跌掉3.8万。这些触目惊心的数字，击碎了一线核心资产抗跌的神话。豪宅的崩塌，终于拉开序幕。在这轮楼市下跌中，一线豪宅在早两年确实表现出很强的抗跌性。深圳湾壹号、恒裕滨城二期等顶级项目，价格一度逆市上涨。这不是因为富人认知有多高，选对了所谓的核心资产，原因不过是因为富人更能扛，更相信“相信的力量”。如今，扛不住的富人开始向市场投降，为了变现不断下调报价，豪宅价格呈现跳水式下跌，跌幅快速直追甚至超过普通住宅。一开头提到的太子湾湾玺这种高端公寓，是有钱人在深圳踩过的第一个大坑。2019-2021年，住宅供应稀缺，公寓成为香饽饽。太子湾湾玺公寓多次开盘日光，一套2000万起，抢房盛况空前。那时候，车公庙的东海国际二手单价高达15万，顶墅总价8000万+，流通性不比住宅差。然而，如今深圳各类公寓价格早已腰斩，部分甚至倒挂法拍。深圳高端公寓，成为楼市狂热时期的一个集体非理性选择。现在，深圳高层豪宅似乎正步其后尘，或将成为有钱人的又一个大坑。去年底华润悦府的火灾事件，不过是揭开了高层豪宅问题的冰山一角，未来将有更多问题暴露出来，这类产品不排除像大户型公寓一样，沦为“奇葩”的存在。前几天我的文章里说过，豪宅的流动性差是最致命的问题。今年以来，深圳湾豪宅区，成交量已跌至谷底。深圳湾是深圳公认的豪宅区。2025年7月，整个深圳湾片区只有7套二手房成交，是去年10月以来成交量最少的一个月。另一面，持续激增的房源供应，很可能造成豪宅价格的进一步崩塌。据中介统计，目前深圳湾18个热门小区，整个片区挂盘率达到8.4%左右，恒裕滨城二期挂盘率达10%。此外，蛇口豪宅双玺二三期挂盘率高达12%。根据一般经验，小区挂盘率超过6%，未来将加速下跌；超过10%，预示着未来极大可能出现跳崖式下跌。深圳豪宅的惨状，只是全国豪宅市场崩塌的序幕。北京、上海的豪宅已开始步深圳后尘。像上海黄浦的绿城黄浦湾233平户型，23年初还能卖到5900万左右，如今却只剩下3600万，两年跌掉了2000多万。再比如北京朝阳公园的豪宅泛海世家西府，今年4月底成交了一套470平房源，成交总价5380万，2023年初同户型的成交总价高达7700万，粗略算下来的话，相当于两年时间就跌掉了2300万。类似的例子还有不少。
曾经被奉为圭臬的“一线核心豪宅穿越牛熊”的论调，如今看来不过是自欺欺人。富人寄希望以一线豪宅作为财富传承，最终传承的可能只是巨额的债务。为何豪宅开始跳水式甩卖？原因很简单：富人的钱包也缩水了。前两个月，地产链条上几位老板的跳楼事件，折射出当前企业老板的极度脆弱。企业老板作为豪宅的潜在卖家或“接盘人”，正因经济下行、企业亏损扩大、资产持续缩水而债务压身、资金紧绷、信心低落。
因此，作为豪宅卖家的有钱人，越来越多，表现为挂盘量大增，作为买家的有钱人则越来越少，表现为买家极度稀缺，交易冰封。同时，楼市短期止跌的希望十分渺茫。7月官方的数据表明，房价开始加速下跌。8月20日的大摩闭门会上，分析师预测中国楼市真正止跌企稳可能要到2027年，比高盛此前预测的2026年再推迟一年。未来一两年，楼市继续寻底，这个过程中，豪宅的跌势将比普通住宅更猛烈。便宜的普通住宅，刚需支撑仍在，豪宅却完全依赖高净值人群的接盘能力和盲目乐观。按照目前趋势，豪宅的接盘者只会越来越少。神话是用来打破的，一线城市的“核心资产”也概莫能外。这将是楼市调整进入下半场的必然一幕。