未来地产及经济的发展趋势分析！
近些日子和一个朋友谈到了未来的房地产以及经济发展的问题，今天简单分享一下。前段时间召开的城市工作会议已经定调，房地产已经进入新发展阶段，就是由增量进入存量阶段，未来要优质发展。本僧个人对未来地产和经济的分析如下，房地产市场是供大于求这已经是客观事实了，城镇化率已经快接近发达国家了，这也是客观事实了，出生率大幅下滑这也是客观事实了。
历史几十年的发展，城镇化，大基建高速发展，但是这些发展并没有很好的培育出消费市场。虽然我们的消费市场很大，但是和美国比，和我们14亿人口比，这样的消费市场真的不算大，而且我们的政府消费很大。只有壮大老百姓的消费，未来的经济才会有韧性，才能更加良性。
高房价以及学区绑架了大量的消费，未来的房地产市场可能会出现两种状态，第一，80%左右的房子价格会跌到很低的位置，长期震荡，二手房跌到很低的价格时，大部分人就能买得起了，这叫基本需求。这类房子可能就不会有大的升值空间了，它的基本属性就决定了它的价值，属于房子领域的温饱（当前的库存足够大），二锅头类口粮酒不可能卖出茅台价，锦江之星的酒店卖不出香格里拉酒店的价格，属性决定的价格。
第二，20%左右的好房子会维持价格以及缓慢上涨，这类是大房子，好房子，好地段，豪宅类，以新房为主，一旦新房的房龄增长，价值就会打折。新好房，好地段，空间大，这样的房子是卖给中产以上的富裕人群的。这样的话，房子和收入都有不同的需求层次了，就像喝酒一样，没钱的就喝牛栏山，二锅头等，十几二十块的，有钱的就喝茅台，五粮液。出门旅游没钱的就住如家快捷，全季，有钱的住香格里拉，四季。当人的收入水平提高了，想置换的时候就可以去置换好房子，没能力就待在温饱房里也不错，而不是像现在好房差房价格都离谱，就是当下的价格很多人工作20年也买不起。二手房交易，钱是买卖双方互换，新房交易则推动的是房地产产业链发展，两者的推动力不一样，带动的经济规模完全不是一个量级。所以未来房子很可能会分层次发展，海量的二手房和库存，人口的出生率大幅下滑就为以上房价分层提供了条件支撑。如果一个人工作个五六年就能买得起房子，如果快递员，外卖员等也能买得起房子，那消费将会得到大大的释放。
从目前的一系政策迹象来看，未来很可能会走温饱＋豪华的分层发展，这也可以说是不得不走的路子，因为房地产已经进入存量了，人口出生率大幅下滑，人口老龄化，基础建设大比例完成，等一系列的因素集中在一起了，靠低端劳动力的人口红利，靠地产，大基建的红利等推动经济的空间有限了，唯有把消费市场做大才是出路。我们总说美国债务高，但美国人是真的很敢花钱，他们很懂得给自己花钱，用一些老人的话讲就是会享受。他们的消费市场规模庞大，美国文化里没有节约这个概念，吃不完的东西，不好的东西，该仍旧仍了，想买的东西，想享受的东西就去买来。这种喜欢花钱享受的消费习惯很难让美国消费市场不强大，倘若我们的老百姓也自在的消费，我们的企业就不愁销路，内循环就能很好的消化我们的企业生产。一套房子绑架一生，绑架消费的形式在未来将会被瓦解。
有社保（医疗，养老等），有房子，有存款，有假期，孩子能读书（幼儿园已经开始免费了)，何愁消费不旺？谁不想像欧美人一样轻松的生活？前些天各大主流媒体报道胖东来，采访他们的董事长，这是一种信号。胖东来的员工那假期是真的叫假期，人家员工的那收入在当地买房子也不难，他们的员工收入比同行业的一线城市收入都要高很多。如果全国有5成的老百姓进入到胖东来员工那样的生活状态，我们的消费市场将会非常的庞大，美国，欧洲的消费市场加在一起也是难跟我们比的。社保，教育，都在推进了，老百姓未来买得起房子也在路上了，还需要一些时间。假期，收入等也会不断的改善，制约消费的主要矛盾是房价。这是战略趋势，一旦我们在未来形成这种良好的趋势，那我们的经济会无比强大，这种趋势发展明显的显现出来的话，未来十五年内应该可以看到，也就是再有三个五年规划就应该差不多了。