1，今年北京楼市的整体走势，很有意思。年初到现在，整体房价跌了有10%，有些片区的跌幅要更高。

2，当下市场，买家的观望周期变长了，前几年买家买房都是急着买，生怕买晚了就亏，到了2023-2024年这个阶段，观望情绪比过去增强，但只要价格合适也都愿意下手，到了2025年，明显能感觉，大家买房不那么急，能等就等，不怎么担心房价涨。这是买家心态的变化。

另外，前些年，尤其是2023年以前，很多人期待的是希望多贷款，好像多贷多福一样，即使那个阶段贷款限制政策很严，很多人也会找机会做抵押贷，等到限贷政策放松，在2024年，有不少买家的贷款比例比较高，再往后，也就是到了今年，买家对于贷款的态度也在变，从希望多贷，到希望尽量少贷款甚至不贷款，这是个趋势。

且这种趋势还会延续一段时间。

从事实发生角度来说，2023年放开限贷政策，到2024年底左右，低首付高贷款的一些买家，有些首付已经跌没了。这种情况变多之后，大家对于贷款、市场趋势等，都会逐渐有更理性的认识。

也就是说，过去支持北京房价的情绪层面，现在大不如前了，大家都冷静了很多。这对于市场来说是好事，市场会变得更健康，泡沫会更少。

3，卖家角度。过去很长很长时间里，北京都是卖方市场，多数人卖掉房子之后，大概率会继续买房，北京的置换链条维持得很好。但从2024年开始，置换周期被大大拉长了，很多人卖掉房子之后，选择不买房。

今年这种情况变得更多，我们卖房陪跑的这种案例很多。卖房的群体在发生变化，过去大家担心上车晚，房价继续涨，现在那些当年盲目上车的人，开始陆续下车，卖房变现的人非常多，且有部分人考虑把自住房卖掉，先观望再说，这都是当下北京市场正在发生的情况。

北京的调控政策陆续放松之后，很多人从对于政策有相对好的预期，逐渐变成了，等政策放松，我就赶紧趁机卖房，也就是说，大家都对未来的房价没那么乐观，只不过是在等一个合适的机会出手而已。

以上是北京楼市里买家和卖家的心态、预期等的变化。通过这种变化，我们再来看当下的北京房价，就会清晰很多。（只要不做梦，就能看懂）

4，跌下去的价格，还能涨回来吗？北京现在是有些地方超跌，或者说领跌，回龙观及一些郊区，就是这种情况，至少从年初的跌幅到目前为止，在全北京都是领先的。

到底是后期会反弹回来，还是其他区域会陆续降到和回龙观等同样的位置？

过去，北京市场经常会发生一夜逆转的情况，大家可以想想，当下的北京市场，有没有发生一夜逆转的可能性。如果没有，那回龙观的领跌就是一种趋势，其他区域会陆续跟上来。反之，如果有这种可能，那房价就有回弹的机会，可随之而来的另一个问题就是，一夜逆转，到底能持续多长时间？能不能改变未来的趋势…

5，我为啥聊这个话题呢，是因为我们在卖房陪跑过程中，其实发现很多卖家在卖房的时候，犹豫心态比较重，但某种角度来说，市场节奏，比你当下担心失去的二十万要重要得多。市场节奏的变化，是几十万上百万的变化，你顾虑的当下能不能多卖10万20万，都是毛毛雨。

现在买房没那么急，价格不合适，需求没那么刚的，等一等都是没关系的。