24年的案子，房子收房就漏水，修了好几次，能不能退？

二审北京二中院，一审在房山。

小业主买的下跃，2019年的房子，四百多万，用的北京的模版合同，16~19条都是关于房屋质量的。房屋质量案子在商品房纠纷里算是相对不偏的案子，主要是大部分案子都是围绕着鉴定，不太容易受到自由裁量权的影响。

关于房屋质量这一块的退房理由，无非有二，一个是主体结构不合格，一个是质量问题影响居住，这两个条件其实是逻辑上的递进关系，但是有一些不靠谱的判决，总是把这两条说成一条，搞成并列关系，非要“主体结构”不安全，严重影响居住，才能退房。这个因素导致这个类型的案子，有的能退，有的不能退。

这里我必须强调一点，由于没起诉的阶段，大部分业主都要花很多时间浪费在和开发商、住建、物业、总包的圈子里维权，就导致他们很容易被房地产圈子给误导——你要问房地产、建筑这两个圈子的从业者的经验，他们会给你两条经验，小质量问题不能退房，大质量问题也不能退房。

逻辑是这样的，小的质量问题只是小问题，能修所以不退。大的质量问题虽然大，但是退房开发商会倒闭，所以也不能退。这个逻辑就是他们房地产圈子自娱自乐，在房地产法律圈子，退房是可能的，我们本案讨论的就是这样的情况。

客户买了一套400多万的房子，下跃，在北京，地下室漏水，都不是房子本身在漏水——业主买的下跃，在北京通常是2~4个房本，1楼以上是一个房本，70年产权住宅，-1F、-2F是好几个房本，是仓储性质。

经过开发商的“改造升级”，当然他们会哄骗业主和一个第三方皮包装修公司签一个空白合同，把改造升级的责任名义上算给业主。

而-1F -2F的地下工程防水问题，是现在房地产质量问题的重灾区，类似的还有顶楼的防水，以及外立面（尤其是露台）的防水：立方体总共六个面，上顶面、下底面、东西南北四个面，通常是交房以后六个面一起裂开漏水，是当今楼盘的常态，不分北京还是外地，不分央企国企还是民企。

2019年，本案101房屋交付，2020年年底办了房本。

为了保护开发商的隐私，本案涉小区为XXX小区，纵观中国房地产法律史，XXX小区就是房产版的张三，XXX小区存在五花八门的房屋质量问题，烂到了骨子里。

房子交付后，就立马开始漏水，一刻都没停过。

业主第一时间，向物业保修——其实应该向开发商保修，因为这个房子还在保修期内，地下防水工程保修期，5年。

2019年8月，业主报修。

2020年10月，开发商完成维修。

2020年5月，业主报修地下室漏水。

2020年6月，业主报修天窗漏水。

2020年12月，业主报修，发现新的漏点。

2021年1月，开发商完成第二批次报修的维修。

2021年7月，业主报修，疑似污水管漏水。

2021年8月，业主报修，地下室连续冒水三个月。

你看，买个房子花了四百万，就像去吃了一顿昂贵的日料自助，你点一批菜，他半天没上齐，你只好点第二批，他才上齐了第一批，你又要点第三批了。

2022年1月，等上菜……等修房子等疯掉的业主通过律师发了《解除合同的函》给开发商。

2023年，法院组织小业主和开发商双方共同进行现场勘验、司法鉴定，鉴定机构给出的意见，主要是分析漏水是由于地下水和雨水渗漏，房屋质量存在缺陷，开发商的修复方案难以治标治本的维修房子，有待评估。

而根据鉴定人员的证词，主要有几下几个意见：

第一，漏水虽然暂时不影响主体结构，但是长期漏水会影响房屋耐久性和安全性。

第二，从防水的角度，漏水问题的修复需要优先处理后浇带的问题，对裂缝、疏松等问题采取针对性的措施，再在此基础上作内防水涂层处理。

第三，不建议用止水帷幕的方式修复，因为这种方式的施工会打穿墙体进而破坏现有的防水体系，如果该方法不可靠，将来再做内防水处理的难度将很大

第四，水泥基渗透结晶的处理方法对已发现的渗漏问题的效果一般，建议更换其他方案。

第五，101号房屋周边的房屋也存在渗漏水的情况，其他房屋的漏水也会到达 101 号房屋。

这里特别要说明一下第五点，漏水问题往往是连成一个整体，我们前面提到六个面漏水，其实都有这个问题，这也是为什么这类案件一般建议集体维权。

101是典型的洋房下跃户型，也就是说，除了他之外，他还连着这一排其他单元的101和102，如果光修这一个房子，是永远修不好的。

现代小区，地下室相连的，还有整个小区的地下停车场，下面是阀板，这意味着一旦整个地下防水破坏掉，就算修好101这个位置，也不影响水从停车场渗漏上来继续侵蚀101。

同理楼顶也是一样的道理，很多业主刚收房屋顶就漏水，现在小区经常是一梯两户、两梯四户，漏水的是整个屋顶而不是某套房子，所以光是对着你漏水的位置维修也是解决不了问题。

结合鉴定报告，一审法官是这么看这个问题的：

从收房，小业主就报修，等着开发商来修，但是修了这么久也没修好。

从公平的角度说，要求业主，一直没完没了的等待开发商来维修，是不公平的。

开发商主张地下室是储藏间，但是从民一庭法官的角度（经常审理房屋买卖案件），下跃户型这个“送”的地下室和房子就是连成一个整体，不能分开看。

开发商主张业主退房过了除斥期，法官觉得这种性质的退房理由就不嫌早晚。

总而言之，言而总之。

退房。

法院判决，开发商应当在22年1月之前退还全部购房款。

同时，开发商必须赔偿业主，按照同期银行贷款利率计算利息，就是从业主2019年交钱，一直到22年退钱，每年4%左右的利息，大概相当于总房款的12%。

开发商必须退还契税6万元，大修基金1万多。

法院判决，开发商必须赔偿业主，七十多万的装修损失，二十多万家具损失，两万多电器损失，物业费、供暖费、装修管理费三万，误工费三万，还有，为了打官司交的过路费，2009.62元。

可能这里有聪明的网友有问题，为什么装修赔偿，家电也要赔偿？为了装修新房子，我们一般有硬装、软装、电器三个支出，咱们常说，硬装退给开发商，软装和电气是不是可以搬走呢？

法官解释了为什么既要开发商赔偿硬装，又要开发商赔偿家具，最后还要赔偿电器的原因：

购房人自己留着也不好处理，只要购房人同意留给开发商，不要损毁，开发商就得照价赔偿。

开发商不服上诉二中院，

上诉的只要理由是，房价降得好厉害，购房人退房是贪图房价下跌的空间，居心不良！

中院法官的解释是，开发商是经营企业，应该承担市场波动的风险。

于是，2024年，由二中院判决，驳回上诉维持原判。