深圳城市更新重磅新规出台，严控商办增量，鼓励"商改住""工改保"！

深圳市规划和自然资源局于2025年9月8日印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号），标志着深圳在城市更新领域迎来新一轮重磅政策调整。新规试行三年，旨在解决当前城市更新中出现的"超高、超容、商办超配"等突出问题，加快构建房地产发展新模式。

新规首次提出"商业性办公分区管控"，将全市划分为三类区域：
战略预留区：商业办公功能予以预留；
适度配置区：结合产业与市场供需适度配置；
严格控制区：严控新增商办空间。
这意味着深圳不再"一刀切"发展商办，而是更强调区域差异和功能适配。同时明确，不得随意新增"居住+商业"混合用地（C+R 或 R+C），回迁安置除外，进一步遏制打着混合用地名义过度开发商业的行为。

允许部分项目在规划未批前调整更新方向：含新型产业用地（M0）项目鼓励改为普通工业（M1）；位于战略预留区外、更新方向含有商业的城市更新项目，可申请将商业功能调整为居住等功能。

即便规划已批但尚未签土地出让合同的项目，也可申请优化：减少商办面积，可不经修改程序直接落实；新型产业用地可转普通工业，城市更新单元规划按照非强制性内容修改程序实施；商业用地或新型产业用地可转为保障性住房用地，尤其是在地铁站点500米范围内。这一条视为"商改保""工改保"的重大突破，有助于扩大保障性租赁住房供应。