2019年，新加坡领展（00823Hk）收购深圳中心城，现金51亿+承担债务15亿，即中心城估值66亿人民币。中心城建筑面积14万平，商业面积8-12万平米吧（搭建违建 过道摆摊等 所以具体营业面积不好说）。正规有产权的应该按8万平计算，折合铺面单价8万 折合建筑面积接近五万一平。

一路之隔，南面的皇庭广场，最近在拍卖，占地面积4.2万平米，有产权的八万多平米，实际测绘面积13.6万平米。和中心城数据基本接近。起拍价30.53亿，评估价46亿+。

流拍了！下次拍卖七五折。

因为皇庭广场是上市公司资产，关注很多年了，甚至我本人现场调研过租金价格和面积等。应该说，当初股权争夺战时这个广场估值特别重要。深国商！想起来这个名字了。后来被民营企业抢到了控股权。高峰时期，卖铺位，一平米18万起步！多说在20-30万一平米，对应一千元的月租金，是可以的。这个广场的估值，在年报里在机构研究报告里多次出现，一般认为价值80-200亿。

目前的结果，拍卖30亿流拍，流拍不代表没价值，或许真的买家杀价很厉害的

根据这个案例，大致可以推导：

深圳商业地产，2019年见顶（领展收购也是买在高位）后，跌幅-50%以上。这是深圳核心区啊！

插一句，中心城的女老板套现后，活跃在海外，小红书有她的海外收购战绩，牛逼的东北女汉子！

第二个，商业地产这个案例看，应该见底了，深圳核心地带的核心商业地产，二万一平米可以了！

第三 翻了下报表，这家上市公司里投资性房地产65亿，是公司主要资产，占比八成有的。这里面主要也是这个广场了。

负债很多，活不下去了。

其他地方商业地产你们自己判断。