日本失落的30年是如何解决房贷违约问题的，或许可以给我们一些参考

去年全国断供房某些机构估计超过了500万套，其中一共划出了65万7842套法拍房法拍率初步估计超过10%。看到这个数字，您可能会想，如果有一天我也还不起房贷了，是不是就会被扫地出门？30年前，日本人也曾经经历过同样的噩梦，泡沫破裂，高价买房的人一下子还不起贷款。

他们是怎么熬过来的，真的都被赶出家门了吗？答案出乎意料，先说最直接的硬撑咬咬牙，坚持，希望房价过几年就涨回去。这条路在当年的日本是完全没有走通，为啥呢？因为泡沫太大了，刺破以后就回不去了。比如说像东京泡沫破裂后，仅仅五年，东京地价就缩水了将近八成，到现在30年过去了，还没有回到当年的水准。

并且日本房子还有一个特点，就是会随着房龄折旧，所以因为原材料和人工上涨，虽然现在日本的新房价格勉强回到了30年前的水平，但是当初买房的那些人，他们手里的房子因为折旧比当初买入价要低将近四成，相当于是腰斩。所以说靠硬撑，希望经济能自然解套这条路当时在日本是完全没有走通。

而与此同时，很多日本家庭都遭受了沉重打击。日本的断供高峰是在98年亚洲金融危机以后，失业率比泡沫时期翻了一倍，每个月房贷占工资比飙升了50%。对很多家庭来说，贷款成了压垮他们的最后一根稻草。但奇怪的是，那时候日本却没有出现大规模的断供潮，即使在断供高峰六个月，断供率就是连续六个月不还房贷的比例也只有1%左右。

而法拍率更低，只有大概千分之五。这里面还包括了很多商业地产，那问题来了，收入减少还不起钱。日本人是怎么避免房子被银行收走的？答案就在银行抛过来的三个救生圈，第一个救生圈债务重组目标是把月供压到家庭工资占比的25%到35%以下，它又分为四种。第一种延长贷款年限，比如说30年拉到三十五，四十年，第二种临时减额，比如失业减薪期间可以暂时少还。

第三种只还利息本金先缓一缓，等收入恢复了再补。第四种免还宽限期，比如说像生病，失业等等极端情况下面可以允许几个月到一年不用还钱，这像给家庭按下了暂停键，让他们能够度过最艰难的时刻。第二个救生圈低利率套换泡沫破裂前，比如像1991年，日本的房贷利率高达7%。

但随着政府不断金融宽松，利率也在一路下降，93年降到495%年接近2%，而利率对月供的影响是巨大的。举个例子，比如说，一个3000万日元的贷款30年，如果利率是27%，每个月要还20万日元，如果换成274%，每个月就只要还14万日元，月供直接就少了三成。这对收入骤减的家庭来说，相当于是雪中送炭。

更关键的是，即使买房的时候签的是固定利率，银行也允许他们用新的低利率贷款去置换当初欠的高利率贷款，帮他们减轻月供。第三个救生圈跟银行协商卖房协商卖房跟法牌不一样，它是业主跟银行协商，然后自己到市场上去挂牌出售的。那有朋友可能要问，那咱们自己去卖就行了，干嘛要跟银行商量呢？

这是因为日本的房贷跟咱们国内一样是有追索权的，就是比如一个房子它跌到了100万，但是还欠银行150万。那么中间差价的50万仍然是需要由业主个人去承担这个还款的。所以协商卖房的关键点在于事先可以跟银行先商量好，假使卖房后不够还清，银行也可能会同意允许分期小额偿还，而不是一下子要追索。并且呢，因为不是强制法拍，所以通常会比法拍卖的更好一点，对业主有利。

那么问题来了，日本的房贷一般都会要求买一个担保公司的服务，所以理论上来说，银行完全可以直接甩锅给担保公司，一旦断供，就让担保公司代为偿还，然后随这个担保公司去追债，他就不管了。但事实上，在断供的前几个月，日本的银行都会不厌其烦的去联系业主，试图帮他们债务重组，甚至暂时免除，为什么他们要这么麻？

麻烦呢？答案在于，日本政府一手当裁判，一手又当托举人，先说裁判金融监管泡沫破裂以后，日本政府很怕银行会两头极端，要么就是掩盖坏账，要么就是一刀切逼债，把借款人赶出去。法派这两条路都会把经济拖进深渊，于是政府换了打法，让银行透明化。

并且规定遇到客户断供不能拍桌的直接法拍，必须想尽办法看能不能先救。1999年政府推出了金融检查手册，后来呢，08年金融危机以后又升级了一次，里面写的明明白白，如果借款人还有希望通过债务重组撑下去，银行就要积极解决。换句话说，这就是官方版的柔性还款政策。

为了确保银行真的听话，政府也不是嘴上说说。从1998年开始，金融厅组建了一支专门的检察官队伍，派到各个银行去进行现场检查。其中检查表里有这样一条，如果查出银行一刀切逼债，轻则被点名，重则被罚款，甚至部分业务被暂停。除此之外，金融厅每个月会对全国银行进行。

统计看，他们对于还不起房贷的家庭延期，减额暂免等等的房贷重组批准率是多少？现在日本全国的房贷重组批准率是96.1%，也就是说，100个人提诉求96个人都会被批准。

再说，托举政府兜底监管归监管，这个政府也知道有些情况，比如说像失业疾病，天灾，银行一个机构很难兜得住。所以呢，在2007年，政府干脆成立了一个住宅金融支援机构，亲自下场，它除了跟银行一起放贷，更重要的是提供兜底支持。比如说之前提到过的那个还款宽限期几个月可以不用还钱，就是这个住宅金融支援机构给兜底的。

说白了，就是官方在背后拖着防止银行撂挑子。就这样，在政府又当裁判，又当托举人的双重角色下面，银行逐渐完善了对于断供的柔性应对，通过三个救生圈债务重组，低利率套换协商卖房，让无数在高位接盘了的家庭度过了难关。所以日本失落的30年，它不仅是一条条宏观的经济曲线，但是政府银行和一个又一个的普通家庭。