选择在哪里退休，归根结底是一个资本效率的问题

每个人在人生不同的阶段一定会想到去其他地方生活的可能性。一线城市的工作机会多，然而往往人口密度大，房价也高，生活压力也大。在财富积累到一定程度后，不需要在提供工作机会更多的地方生活（比如退休，比如可以远程工作）的时候，就会考虑去生活成本更低的地方定居的可能性。这也是疫情期间发生的事情。

今天，我好好坐下来分析了一下华盛顿州Eastside（物价最高的地区之一）和佛罗里达沿海小城Venice的生活成本，这个办法极大地帮助了我了解两地的差别。最让我吃惊的是，实际上我们在比较生活成本的时候，差别并不大。那么差别在哪里呢？

关键在于两步：第一步，看“每个月真实要从账户里流出去多少钱”；
第二步，看“因为房价不同，被释放出来的资金每个月能给你带来多少回流”。

前者包含房贷本息、房产税、房屋保险、HOA、能源水网、泳池与庭院、车险和油费、日常开销；后者是把“更便宜城市少花的买房成本”当成一笔本金去投资，换算成稳定的被动收入。

为了把话说清楚，我做了以下假设：两地都看约3000平方英尺、带私人泳池、养一辆车；以当下常见的做法估算——20%首付、30年固定利率（这里用6.5%作示例，方便对齐口径）。现在AI很发达，那些繁琐的计算，你可以根据自己的真实财务状况交给AI去算。

在Eastside，类似房子的价格大概在180万美元（这也是假设的房价），首付36万，贷款144万，对应每月本息约9100美元；再加上房产税、房屋险、少量HOA、公用事业与维护、车和日常，合起来每月大约1.29万美元。

在佛州的Venice，同样体量的房子大约90万美元，首付18万，贷款72万，每月本息约4550美元；虽然沿海城市的房屋保险更贵、HOA更常见、电费和车险也更高，但把所有项目加总，整月算下来大概8810美元左右。单看“每月花费”，两地差距一下子被拉大，不再是“几百块的小差别”，而是每月四千多美元的真金白银——本质原因就是房价越贵，月供杠杆越重。

但真正改变决策的，是第二步：

房价差释放出来的现金流。同样的3000尺带泳池，Redmond要180万，Venice只要90万，中间差了90万美元。如果你原本就有能力买Redmond的房，改去Venice，这90万并没有消失，而是可以留在你自己的资产负债表里，变成投资本金。（当然，现金买房的话每月的费用也会大幅下降，你可以重新做个模型算一下）。

哪怕用很保守的假设，年化3.5%，这笔钱每月就能带来大约2625美元的被动收入；按4%是3000美元/月，按5%是3750美元/月。把它和Venice的月度总开销放在一起看，你就会发现：便宜城市的房价差，不仅能抵消保险、HOA等项目的额外负担，很多时候还能“反哺”掉半数以上的住房持有成本。而如果你的预算并不是180万，而是更紧一些——比如只看“首付差”那18万美元能产生的现金流（3.5%约525美元/月；4%约600美元/月；5%约750美元/月）——它依然能在每个月给你的账户“打气”，把Venice的净压力再往下压一截。

这就是我这次算账得到的直观感受：

表面看是生活成本，核心却是资本效率。华州的Eastside每月的节奏会更平滑一点，但你把大量的净值“锁在了房子里”；Venice每月账单表面略贵的部分（比如因所处地理位置而带来的高保险和HOA费用），其实是用更小的月供换来了更大的“可投资弹药”，然后把这笔钱持续、稳定地变成现金回流。对关注退休和现金流的人来说，这种结构差异，远比每月的“菜钱贵不贵”更决定性。

如果你也在考虑未来改换居住地点，建议照着这套方法走一遍：先把每月真实现金流出算清楚，再把房价差当本金做一个保守收益的测算，最后看“净支出”——也就是每月总成本减去被动收入。当你把这三步排在一张纸上，答案其实就自己跳出来了：住在哪里，不只是地理坐标，更是你的现金流设计。

现在我理解了很多美国老人去佛罗里达退休的原因。扣除房屋按揭以后的每月生活成本的差别不大，绝大部分差别是房价带来的。老年人开车也少，就算佛州油价比我们这里低不少，其实没有造成很大的区别。