这几天连续打卡驸马板块的新绿色的J57半岛，带家人看了看也陪粉丝冻资，群里有几位也在问J57是否值得购买，和该怎么选房，今天我们逐帧分析一下这个豪宅项目。

需要先提一嘴，目前大环境对楼市不利好，各大房企拿地后的新房市场只敢卷豪宅，在中产家庭被通缩严重困扰的趋势下，只有富裕群体才有资本继续做资产配置。现阶段刚需购买力已转移至二手市场，豪宅项目打价格战的同时还能把品质卷到天花板，核心城市比如成都5+1区的精华地块的新房豪宅化，是非常利好富人群体的。

说回项目本身，首先这个项目定位就是800万起步的高低配豪宅产品，和林家坝的交子缦华类似都是板块内最好的地块。竞品方面，由于具有相对稀缺的头牌湖景和天际线视野，地块位置和产品定位上已经降维打击了板块内所有项目。从东南门来看，人居东湖洋房和保利天悦算优质的竞品，在售新房方面直接竞争的对手只有林家坝的交子缦华，仁和29号院和锦宸院二期的稀缺程度和城市资源类比J57后相对不足，且由于J57平层的总价天花板“仅”1600万，对金三的贝宸S1和建发海耀项目不构成直接竞争威胁。不过在利基细分市场也会和祥和里的邦泰藏锦，航空路的新希望锦官新新城等优质项目直接竞争。所以我一直跟粉丝们说J57看湖的单位是最值得收藏的，具有其他同价竞品不具备的稀缺资源。（视野链接：http://t.cn/AXzTTx7D）

配套方面，之前说过项目到13号线幸福梅林站步行距离400米左右，商业配套之前详细聊过不再赘述，医疗配套自然是超一流，门口就是主城区资格华西，不过伴随的坏处肯定是日常堵车。教育资源是扩容划片的锦江7区，目前白鹭湾和驸马都在划片里面，小学大概率和旁边美林湾一样是成师附小银都三圣分校，这学校也快是个百年名校了，不过别个2010年重新建校后，就直接被成都师范银都品牌正统办学。对口的中学就是七中育才银杏校区，虽然现阶段不及七水和七汇生源优质但随着白鹭湾和驸马的陆续交房，生源品质会有质的提升。图1

接着重点说说梅香湖，这个人工湖历史可以追溯到2003年，21世纪初成都市对三圣乡的农业用地进行城市化改造，整合了土地和建筑的权属性质，对片区进行规模化和产业化改造，即开发著名的“五朵金花”城市度假旅游项目。

五朵金花包括“幸福梅林”“花香农居”“东篱菊园”“荷塘月色”和“江家艺苑”，梅香湖是景区头牌景观“幸福梅林”的主景观，在当时的成都名声鹊起。相信很多成都人的周末都在三圣乡度过，耍法也多种多样哈，喝茶，划船，打牌，烧烤等传统项目经久不衰，梅香湖这个规模不大的“水域”，也在城市化的进程中蜕变成了公园。

不过要说是公园，梅香湖肯定比不上现代化的交子公园，和改造后的东湖公园，甚至白鹭湾湿地的江家艺苑都比梅香湖水域大的多，更别提东安湖这种全新打造的近郊产城文旅大型公园了。梅香湖更多的只是J57窗外的“景”，而非实用的饭后湖景散步公园，究其原因还是目前其路网还比较原始，这几年一直没有重新铺过，灰大车多，只有那座跨湖的石桥可以步行，对面就是幸福梅林的几个私厨度假村，要说她是公园还真挺勉强的，总之就是景观属性大于其实用性。不过J57的朋友说会在项目面前修环湖路，还有梅香湖公园的路网和硬件会升级打造，相信锦江区为了操盘其地价会有所动作。图2

最后回到产品本身，是一共364户层高区间3.25-3.6米的平层+叠墅组合，首批次开的190户型，10号楼完全没有湖景，11号楼中高楼层有中庭水景+割裂湖景。至于230户型的1号楼，5层以上就有无遮挡全域湖景，销售人员已表明非常紧俏，已无需推荐230的客户。13号楼的290户型则是在产品上推到了极致，拥有私汤正对湖景的视野，不过缺点是290户型也没有1号楼的230视野绝佳，230高楼层坐拥最佳湖景配上金融城的天际线，一觉醒来心情应该会很不错。图3

地块的湖岸边是11栋联袂成排的叠院，建面310-330平，居然没做地下室，估计是离湖退距过小的原因。这11栋房子的每一个单位都是纯湖景，没有任何遮挡，且单层做到了150平以上的套内面积。还有几个类合院单位没公布面积，估计也是很夸张的产品，不过总价也很夸张，锦江赋的合院业主看了估计会后悔。图3

11层（230/290首层为挑空）的平层洋房在内装上水准和其他真豪宅项目保持了一致，嘉格纳七件套是基操，从190户型开始就用了当代，劳芬和库尔曼（柜体）的三件套和六件套，奢石，奢洁，奢电从未再这项目任何单位缺席过，其他硬装的基础配置自然也是豪宅标准，唯一的缺点是没用旭格以上的系统门窗。她的装修风格我真的很喜欢，饱和度不高的配色和稍暖的色调，和交子缦华比少了一点虚浮，和29号院比多了温馨，强调了深度定制级居家的氛围，290户型的空中私汤是最让我震撼的。我准确判断了这项目的客户画像为年龄40-60岁的终改人群，以企事业退休高管为主，和交子缦华完全相反。就是不知道为啥我居然会喜欢，难道是年龄大了？图4 图5 图6

外立面所见即所得，无漆无涂料，只有石材铝板和深色low-e玻璃的碰撞，和其深邃的内涵相得益彰。公区打造很细心，无赶工痕迹，泳池和温泉的打造感觉是新绿色作为药企的炫技。不过温泉入户的概念并不是新绿色发明的，最早出现在郫县的郫花路，一个叫卡地亚的开发商修的黑钻独栋别墅项目里，那玩意儿还是天然温泉引入的。（外立面链接：http://t.cn/AXzTTx7D）

⭐很多朋友也关注得房率，其实简单来说和jzmh区别不大，细算下套内后，平均单价也就4万的样子，最低实得单价3.2万，附近锦江天玺实得80%的老规二手单价也要3.3万起步。这里就不细说了建议实地探访，其实J57到现在也没有官方的户型图公布。

最后不得不承认，这项目的竞品还有南五环外的一个大型文旅项目，J57应该会抢不少近郊的客源，毕竟都是锦江高新外溢过去的，锦江有个景观和产品兼得的豪宅，正常人也不会去郊区等四年后亏哭了。这项目购买逻辑也很清晰，别太去在意成本，拿下看湖的景观单位，收藏一套住起来可能会很开心，泡泡温泉也延年益寿。（纯情绪，无实际参考样本[哈哈]）。

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