中铁-博雅艺术城的简要踩盘报告：

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这项目我去了几次，亮相前又去深度看了一下样板间，线上热度不高，不过线下关注的客户非常多，只是客群的平均年龄稍大。

首先这个项目是一环内为数不多报价500-700万的高改项目，有作为主城“相对稀缺”的资产条件。这个盘的前身是闽资滕王阁地产，于2013年和中铁集团在马家花园合作开发的500余亩商住一体的旧改项目，由于目前中铁取得了全部的股权，所以这次独立开发，去年摇号发售的刚需现房项目“中铁通锦坊”是这个开发集群的最近一次开盘。

附近在售的新盘只有中铁建在旁边新华宾馆的通锦阁，是个青羊学区儿房。还有位于金仙桥的刚刚交房的融信世纪漫云，目前没有二手成交且好像还有几套在售房源，但是漫云已经有8000左右的套四租金成交，以及石人和抚琴的融信次新二手房，也有2.6-3万左右的大量二手成交，在没有学区溢价的金牛区表现不俗。好像这些福建民企开发商还挺喜欢金牛，茶店子也有融侨望云，就连龙湖上城也是闽资德信集团和龙湖合作开发的，我猜还是因为金牛是成都的老贸易集散地，和闽系这种贸易血脉有天然的联系。

老城区核心区的改善购买力还是比较饥渴的，这项目虽然没有新规产品那么油爆，却也能靠相对较高的性价比和诚意十足的产品力打动客群，甚至青羊区小朋友读东城根或者九中本部的改善家庭，在对比金地三十九峰的二手或者通锦阁以后，都有较大可能性选择这个项目，毕竟附近去年的蹭宽窄实际毫无关系的“宽窄学府”项目也能在熊市中快速清盘，旁边人北的龙湖观萃182平一层一户大户型500多万当时还要摇号呢，最后还能吸引觉得茶店子和人北地段稍欠的老成都情节改善家庭。

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下面我就看图写话了，请各位对照图片参考信息，涵盖周边概况，配套，学区，公区，内装，户型等产品细节。

图1 就是这个项目的一期中铁鹭岛艺术城，于2019年交房，户型涵盖套2，套3和158平的三体四户的套4。可以看到这个项目是由几栋30的高层和43层的超高层建筑形成的半围合楼栋摆布，中间则是外部非常成熟的商业配套，商业配套偏商务中产风，有个星巴克和酒吧，其他都是各式商务餐，是一环路西北桥以南中产氛围最浓厚的新社区。

图2 图3，遗憾的是中铁的各组团无法对口距离较近的西体路小学，主要是因为附近铁路职工老小区人口密度较大，所以才对口了北站西二路片区保利时代门口的五丁小学，小朋友早上上学需要10-20分钟的车接车送。想必这所小学的名字来源于北较场城墙旁边历史悠久的‘五丁桥’，且生源相对较好，毕竟对口的都是次新甚至改善小区。初中则可以对口或指标到校（金牛区指标到校名额略有优势）项目门口的七中万达通锦校区，这所学校前身是通锦中学，以前是铁路员工的子弟校，校风优良底蕴深厚，并在2020年直接升级为七万的直属校区后，拥有了和高9，青5的初中一样的两所初中“一校两区”的办学模式。

图4 图5 博雅艺术城大门的尺度和用材用料上确实没啥好挑刺的，据说是西班牙产的胡桃木，大量干挂在了大门的墙面上。穿过石材堆砌的艺术屏风，就是一颗参天古银杏树，据说将近百年历史了，正好在这项目上一举两得的保护了起来，还在古树下面修了下沉式的会所，功能也比较齐全，有泳池和健身房等。总的来说胡桃木+参天古木的归家动线大概率是受老钱家庭喜欢的。

图6 图7 图8 图9 外立面是铝板，幕墙和真石漆山墙的组合，正面大多都是铝板+幕墙，也有前段时间流行的所谓曲面铝板的点缀，然后也在188平以上户型的主卧做了曲面玻璃幕墙的处理，配色也是黑金色blingbling的挺耐看。每栋都做了挑空的公区空间，入户大堂也使用了大量的石材和岩板装饰，且均配备中央空调。梯户比为2t2和3t3总高25层且层高均为3.1米，170/188平的户型就是3t3户的，两栋170朝向只有东和西，朝东看市区的比较抢手，而两栋188的主朝向就是东南和西南，而两栋2t2的220-230平的大平层和端厅就都是偏西的西南朝向。

图10 图11 从入户就可以看出这项目的交付标准不低，4999的装标在入户玄关就配了石材+到顶的柜体，不过创意样板间的东户，门厅和储藏室有点异型，西户就不存在这个问题，当然总价要贵10万左右。（样板间只做了188户型）

图12 图13 图14 图15 188平的交付样板间中三大件是霍尼韦尔，威能和大金的，电视墙是曲面石材的，地砖是马可波罗的，墙面是大面积木饰面板的，智能家居是hw的，系统门窗是三轨的。虽是老规产品，但188户型阳台面宽有9.1米，餐厅旁还有一个生活阳台，得房率能勉强达到90%左右，跟目前新规150-160平左右的户型套内面积差不多。

图16 厨房其实不小，和新规的区别就是没有LDKG，布局相对较传统，不过厨电是西门子的高端系，也配的有净水器。另外忘记拍卫生间了，洁具都是杜拉维特工装，全屋智能马桶，双套房三个卫生间好像都是用的恒温花洒。

图17 18 188户型主卧套带软包，弧形落地玻璃，拼花地板，面积38平。次卧套房带硬包，整体装修赶工痕迹不大，样板间肉眼可见的地方品质不俗。

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总结一下，中铁-博雅艺术城取证在28500-32000元/平米，所以400多万肯定是能买到大部分170户型的，这户型应该是不愁卖的。550万以内能买到188户型，带光厅的茶店子2.0代新规项目西派御府目前总价也降到了580-620万的样子，那么在西北门买期房，你是会选择茶店子还是市中心呢？

另外这个项目商业配套还是主城核心区的逻辑，离宽窄，琴台路，甚至文殊院，抚（fong）琴夜市，都不是很远，盒子商业自然就是进城去锦江区了，当然也可以去西宸天街或者自家楼下星巴克解决装逼需求。

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FYI还有一个有意思的点，就是他们中铁的总部里要修一个大公园，就在博雅艺术城正对面，但是这个公园不对外开放，有点扯淡哈，不过可以成为博雅艺术城中高楼层的视野景观，还是不错的，我把沙盘图片放到评论区，这里放不下了。

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