新盘前瞻

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大观最后一个新盘，锦江-锦上锦也要亮相了，和旁边成华的绿城，万景形成了东客站新规产品的矩阵，据说139户型均价会跟成华万景公园道1号的143持平，看来自带锦4学区儿溢价天赋的锦上锦会为市场带来不少惊喜。

作为大观最后一块新盘拼图，自然是要坐享配套的，首先它比建发央玺离沙河堡小学更近，其次就是在几个新盘中离二号线塔子山公园站更近，坐地铁去太古里，坐一站去东站坐高铁或者是去东安湖看演唱会都挺方便。和旁边锦江区几个楼盘一样也直接下楼即享COSMO天廊的商业配套，步行到塔子山公园，绿轴公园也仅需10分钟，开车10分钟内到达华宇广场，万象城和环贸ICD，这些繁华商圈的地段特征都不用我再赘述了，缺点就是离刚刚做完室内化的变电站近。图1 图2

产品方面，32亩地仅有278户，均为14-17F小高层，建筑密度比20米楼间距的绿城低太多。外立面主基调是陶板，铝板和玻璃幕墙，设计风格和仁和29亩类似。楼栋摆布挺有意思，139方厅户型临路对视城投优山居，设计较为传统，均在项目最西侧的三栋楼，且均为东西朝向。139横厅有正东和东南为主朝向的不同单位，主卧套房面宽5.5米，接近18米的开间在入户光厅和景观露台上异型，反而给了老人套房最好的隐私性。异型的单位还是需要现场看完样板间有实际体验后再给详细的测评报告，不过好在项目吸引的年轻改善家庭较多，对追求个性的设计感接受度还是比较高的。图4 图5 图6

（图3是仁和29亩的外立面，仅供参考）

至于176的大户型，主朝向在不同楼栋分别给到了西南和东北，这户型你得把它向左旋转90度来看，老端厅的格局就一目了然了，还做到了南北双阳台，西南向的单位做到了三开间朝南，在端厅里还是蛮香的，不过东北向的就略显尴尬。有朋友说现在得房率是伪命题，不过我认为200平以内的房子就得卷得房率，根据历史经验来看，这些二阶改善户型的接盘侠很多是会拿卷尺量长宽和激光笔量层高的，实得板率是尤为重要的，尤其目前是新房发行量较大的泛核板块。图7

开发商是城投，根据近期交付的，大源西改善项目城投锦上锦的观感和业主满意度来看，师从绿城的城投锦江是很值得期待的，如果鹭湾锦上映，7号院，锦江锦上锦等主城核地段项目再获成功的话，估计后期会有开发商溢价了。图8 图9

⭐最后再来说说价格方面，139户型最低据说能拉到480万以下，会对万景公园道1号形成一定冲击，这几个新盘继续互卷价格，也是对选择就近在大观和东站置业的改善家庭的利好，周围二手房建发央玺等价值曲线和租金稳定，低密单位比如迎晖天玺和建发央玺叠拼都有相当可观的高总价成交，同学区的塔子山壹号，新希望锦官阁之类的老刚改套四基本也能持续在2.7-3.0万成交。

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