天津“钢渣房”案的新进展
2025年11月6日，经过10月份的开庭，开庭比较顺利，津南区法院民一庭的法官认可了现在由工作组牵头，原被告双方共同委托鉴定机构完成鉴定的思路，也受理了我们提交的“以防万一”的司法鉴定申请，开发商这边也展现了大房企的姿态，表示愿意全面配合业主提出的鉴定工作。
回过头来，为了保证鉴定的公平公正，业主再次进行了线上授权和扫楼，这次比照之前更加具体，在授权书中直接加入了业主方希望的鉴定机构、鉴定范围和鉴定事项，线上有五百多业主提供了授权，签字、按手印，一式三份，线下还进行了扫楼，又陆陆续续加入了300户邻居。
大部分邻居对维权是非常支持的，也有一部分邻居处于工作性质特殊，只能精神上支持，最有意思的是一位女士，她表示，她刚刚花了好几个月好不容易把装修折腾好了，现在压根不想听到任何关于房子有质量问题的坏消息，她说，你们让我活的开心一点吧，我现在就想开开心心的活着。
幸福是一种感觉，只要你感觉幸福，你就幸福。
前些天，开发商和业主在工作组的主持下又开了一次会，由于我最近频繁去武汉，导致错过了这次比较重要的会议。会议全凭业主方的几位业主代表以及众多邻居共同努力，做了非常精彩的发言。
会后，开发商和工作组发布了这次会议的记录，我特意专门去了一趟天津，就是为了了解这个会议的细节。
如会议记录所述，双方还未就鉴定机构的选择完全达成一致，这也是业主扩大组织规模、扫楼获得授权的原因之一，业主方更希望北京上海多家鉴定机构做背靠背的鉴定，尽量避免使用天津本地的鉴定机构——一来普通老百姓不信任本地鉴定机构，更相信北京上海的大机构，二来钢渣问题的鉴定，有一个难点在于很多鉴定机构只能做成分分析，就是用光谱仪分析这个颗粒含有多少铁、多少钙、多少镁，但是不能分析到具体这是什么物质，是不是钢渣的程度。
由于从上到下的高度重视，相信社会各界也不太可能在如此动员度和组织度的小区，完全回避这个物质到底是什么的问题。
除了到底该找谁做鉴定、鉴定什么，做不做结构鉴定，做不做碳化深度这些问题外，这次会议还有一个比较大的进展，就是开发商这一方花了不小的篇幅给出了目前最新的维修方案，也就是我们了解到的针对钢渣问题，参照长沙钢渣房案的“加固”方案，对室内进行封闭处理。
这个维修方案的基本思想是，剔除掉现有全部装修，在现在的楼板梁柱墙外增加厚度，让原本的混凝土构件隔绝空气。按照开发商的解释，这个方案一套房子的维修成本是50~60万，因为他光是把业主的装修全部拆掉再恢复本身就是比较可观的投入。
按照我们接到委托从业主了解的情况，本案4家混凝土供货商疑似有三家提供的混凝土掺入了有害物质，也就是说有75%的区域受损，这个估计是比较粗略的，但是和我们统计的数字相差不大。
按照这个数据，乘以小区总套数，乘以50~60万取比较低的50万，
也就是1300 × 75% × 50 = 4.875亿
从这个投入角度说，本案的开发商要比大部分钢渣房的开发商更有大房企的风范，律师手动点赞一个。
因为根据我们办案这两个月以来联系的全国几十个钢渣问题小区的解决方案，绝大多数开发商给业主提供的解决方案都是在2万元以内的补偿，或者仅仅是剔除天花板，稍微愿意多花一点儿钱的也就是做个碳纤维挂网，而碳纤维方案也有一年后再爆开的案例，基本都可以说是毫无诚意。
而按照目前我们掌握的情况，这个维修方案也还有需要改进之处，因为根据长沙案例，封闭应该是对立方体的12个面去封闭，而现在的方案只有6个，这就会导致这个维修方案只是让室内受损的构件隔绝空气，而不能做到让整栋楼隔绝空气。
对于这个问题，我们也请教了全国权威的专家，大部分专家对封闭的态度，都是认为只要隔离就应该全面隔离，否则隔离就没有意义。
好比说一个房子10层楼，你隔绝了701 801 901 而不管 702 802 902，随着时间推移，半边楼垮了依然会危害整栋楼的安全，或者701 702 你都封闭了，但是601 602你没有封闭，7楼倒是没事了，6楼过十年二十年变成危房了，这个也是风险，就是要修就要全面的修，一栋楼加固的造价3000~6000万，如果算上业主的室内装修，这个成本应该是准确的。
还有一个问题，本案除了楼上楼下各家各户有爆点，公区也有很大问题，比如地下室的承重柱、剪力墙、无梁楼盖都有爆点，同时还存在严重的渗漏水，就算从内部大规模修缮，把里面6个面防住了，那泡在水里的迎水面怎么封闭？
即便如此，这个内容依然不是本次开会的重点，原因也很简单，大部分业主都不能接受这种维修方案，即便这个方案需要几十万的成本，但是于业主而言，只是把自家装修拆掉重做而已，但是代价却不小。
封闭方案，需要侵占室内净高度，以及室内净面积，更厚的楼板，更厚的墙体，意味着缩水的净高度，以及缩水的使用面积。
按照我们2003年的商品房司法解释，无论是规划变更改变业主的室内用途，还是面积缩水正负超过3%，都属于开发商的根本违约，业主有权退房，之所以立法是这样设计的，就是因为花大几百万的房子，不应该无缘无故的承担这种损失。
最后退一万步说，国内目前也没有任何专家能保证封闭方案一定是有效可靠的，因为长沙案发于2021年，到现在才短短4年时间，十二个面封闭的方案的效果有待考证，同时，江苏宜兴案2024年还招标花1.8亿去加固。封闭方案就向对癌症的放疗化疗一样，不仅仅是伤筋动骨的问题，也是业主心里没底。
如果房价上涨了，业主家家户户孩子要上学，舍不得退掉房子，业主肯定更关心怎么修。
花几百万买个钢渣房就够糟心的了，现在是住也不敢住、装修也不敢装修、卖也不敢卖：你不告诉人家房子有质量问题，你是骗人，可能吃了官司要赔偿总房款的20%，你告诉人家房子有问题，那恐怕房子降多少钱别人也不敢要了。
大部分人都是善良的，不愿意把自己的苦难转嫁给无辜的第三方，所以就更需要开发商承担起这个社会责任。
从混凝土问题的角度说，其实开发商也算是倒霉，毕竟是搅拌站提供的问题土。
所以我还是那句话，搅拌站的问题也需要得到重视，就是应该第一时间把这些混有有害物质的土去溯源，看看到底流入了哪些小区、哪些楼层，还有哪些潜在的风险和问题。
业主家家户户高高兴兴的入住装修，看到头顶有鼓包了，大家很重视，但是在你我看不见的角落，可能有一根根梁、一根根柱子，埋着钢渣，在这个剧院，在那个体育场，在承担着千家万户的幸福快乐。
有些小东西你看它很轻，很不起眼，它比石子还便宜，只有石子儿1/4的价格，但是它的背后是安全，是我们的身家性命。
