11月10日 随记

最近在搞房子的事。这个事，哎，我原本是要写成书的，如果说过去十五年我个人最大的失败可能就是房子，因为作为一个在国内很特别一点的房地产企业的投资总同时还是给老板做研究出主意的人，我比在座各位都有先天便利的条件去思考或者以运营关系囤很多房子，但是又因为在这个事情上一开始就过度清醒理智，在房地产和证券投资这两件事上，我选择了专注于不确定性更高但是对于自己事业后半程更有持续性的证券市场，所以多年来我都是忍受看着大家吃肉那种心情的。

20年来的每个中国人都有一个关于房子的故事。几年前，我在房子的事情操作成功朋友的夫人也甚至不惜回忆起，当年他们还在租住小平房，我开着高档车住着06年就在北京亚运村买到的房子，他们是如何发奋乘着11年到18年的房价主升浪起飞，走向巅峰反转超越，抑制不住的惊喜。尽管我从不把生活的幸福感建立在比较，但我的确见证了很多特别的奋斗精神，从偏远农村刻苦读书到帝都买房，到出人头地，这个过程一方面是喜悦的，一方面是艰辛的，为了在房贷和收入压力下，挤上房地产的车门，我的朋友甚至焦虑到得了抑郁症。那时候，那种浪潮下，任何关于房子和房价的理智都是愚蠢的。

在工作上，其实我的老板也并没有在意我的建议，15年开始，我的看法关于房地产应该要短平快，18年我就认为地产企业要轻资产不能重资产，19年后我认为真正的困难才刚刚开始，那时候还写了一些文章和观点拿到海外去发表，后来我们看到了许多巨型房地产的破产危机。

这段关于房地产的思考，本质上是关于财富运命的思考，如果你读过我19年到21年的文（那时写公众号比较多：历史文章搜微信，飞行员贝塔），我的基本结论是：个人财富大致上是个人的运命问题，而个人运命的本质是个人对经济周期的把握，经济周期是时间概念，长一点的也就2、30年，人的一生大概有两次这样的机会，短一点的比如一次A股牛市大约2、3年。

经济周期的本质是什么，在美联储和美元占据世界金融霸权依然牢不可破的当今，经济周期的本质是货币，美联储以及各国央行关于货币宽松或者收紧的潮汐，基本决定个人财富的变化，哪些能够在一个周期内收集到财富的人，通常来说就是顺应了货币周期的人，可能也没做，没思考，没理性，只是在货币宽松的时候选择扩张投资，在货币紧缩到来之前选择了售出或者持币。

我之所以在18年后对于房地产感到非常紧张，就是因为读到了17年的转折，17年房价终极暴涨，"暴涨“这个词成为了当时的禁语；17年，特别选择鹤总担任了经济金融分管负责人，我后来很长时间一直给身边的朋友和网友推荐鹤总研究美国金融危机的书:《两次大危机的比较》，这本书中，作者传达的最重要观点之一就是泛滥信贷和宽松货币，带来的非理性经济繁荣是金融危机的肇始。

随后，一个坚定的人民币摆脱美元走势周期，坚决不再跟随美联储，坚定开始“稳健"而非“宽松”的人民币货币周期到来，坚定要摆脱房地产走高质量发展，虽然难一点，即使忍痛也不走房地产老路的时代到来。如果你在2017年读到了鹤总，他说，我感到了真正的危机，中国要建一道防火墙，如果你在当时读懂了鹤总，他和他的金融管理团队在讲可能发生的“黑天鹅”，在讲“灰犀牛”，你就会感受到一个关于房地产经济和金融货币剧烈调整的山雨已来，那么就不会在那个时候去抢房。

直到最近3年自然灾害以来，房地产已微妙进入了一个新的时期，从现实和政策上，房地产的角色纠偏，需要托底，注意是托底，要托住，只有托住，经济增长结构上，大量新经济、新科技投资才能稳固，房地产托底，消费才能稳得住。

这是我今天写本文一个比较匆忙的结论：1、四季度到明年春天，地产政策上的宽松，还会加码。2、货币上宽松会维持谨慎的渐进，对于房贷友好的货币低利率会持续，间接也利好股市。3、城市中心占据教育、医疗、交通、自然资源的优质物业跌到历史高点的45%就差不多了，市场的龙头股一般也是35%-45%就会有资金开始抄底。4、托不托得住不知道，但是必须要托住，观察房地产能否企稳仍然是给出过的两个核心指标，一是港股上市的巨型地产企业破产债务重组取得重大实质进展，二是，一线城市二手房挂牌量和成交量连续3个月以上趋于稳定。5、自住的房子根本就不需要有房价焦虑，焦虑更多源于贪婪，无论是房子也好还是股票也好，一旦赋予了贪婪就会变成虚妄和泡沫，回归到初心，自住和家庭幸福会好。6、这一个大周期结束，当然会有很多投资房子的人会亏，既然是投资就有这种可能性。

十年前当我在主升判断房地产的危机可能早了一点，或许现在开始在主跌浪捡漏同样突兀，总之，留给后面十年再来验证看。