司法拍卖多次流拍怎么办？“以租代拍”让纸上权益变真金白银
一边是急需实现的债权，一边是多次流拍的财产，长宁县法院的创新执行方式为困境提供了新思路
在法院执行过程中，常遇到这样的难题：被执行人的财产经过多次司法拍卖均流拍，申请执行人不愿以物抵债，财产无法变现，执行程序陷入僵局。面对这种困境，是简单解除查封、将财产退还被执行人，还是可以有更优选择？
四川省长宁县人民法院通过一起典型案例，创新性地采用"以租代拍"方式，为破解这一执行难题提供了新思路。
2024-17-5-101-003长宁某银行与汪某等执行实施案
基本案情：抵押资产多次流拍陷入困境
长宁某银行与汪某等五人金融借款合同纠纷一案，经长宁县法院判决，汪某等五人需向银行清偿贷款本金446万元及利息。判决生效后，因被执行人未履行义务，银行向法院申请强制执行。
2022年2月21日，法院对抵押资产进行网络司法拍卖，但经过一拍、二拍、变卖程序后，仅部分资产成交，银行受偿147万余元，其余资产均流拍。
2023年1月28日，法院再次对剩余抵押资产进行拍卖，同样经历一拍、二拍、变卖程序后，结果依旧是全部流拍。至此，案件执行陷入僵局：银行债权无法实现，抵押资产闲置浪费，被执行人偿债压力巨大
。
创新突破："以租代拍"破局执行僵局
为切实保障申请执行人权益，将"纸上权益"变成"真金白银"，长宁县法院没有机械地按照常规程序解除查封并将财产退还被执行人，而是积极探索资产处置新方式
。
法院执行法官多次进行实地勘察，摸清资产情况及周边营商环境，组织双方当事人磋商以"以租代拍"的方式进行资产处置。最终，在法院的协调下，被执行人、承租人和申请执行人达成租赁协议，以"以租代拍"的形式处置了剩余案涉抵押房屋
。
这一创新举措实现了双赢效果：被执行人减轻了偿债压力，申请执行人获得了稳定的租金收入，闲置资产得以盘活利用。2023年3月28日，法院以双方达成执行和解为由，裁定中止本案执行
。
法律依据：三种法律依据支撑创新处置
"以租代拍"的做法并非法院随意创造，而是有着充分的法律依据。法院在裁判理由中阐述了三大法律基础
：
1. 《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第490条
该条规定："被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理。"这是"以租代拍"最直接的法律依据
。
2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第32条
该条规定流拍财产可以交申请执行人抵债，但同时也规定"申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。"然而，财产退还被执行人可能导致资产处于失控状态，不利于保护申请执行人权利
。
3. 《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5项
该意见强调"灵活采取查封措施"，"对能'活封'的财产，尽量不进行'死封'，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。"这体现了善意文明执行的理念
。
法律分析：为何说"以租代拍"更具优势
与传统的"解除查封、退还财产"处理方式相比，"以租代拍"具有明显优势：
避免财产失控风险。若按常规程序解除查封将财产退还被执行人，财产可能被低价处置或转移，导致财产价值减损，申请执行人债权更难以实现
。
充分发挥财产使用价值。财产无法拍卖不代表没有价值，通过租赁方式可以持续产生收益，逐步清偿债务，避免社会资源浪费
。
符合比例原则。执行措施应当适度，尽可能减少对被执行人的不利影响。"以租代拍"在实现债权的同时，减轻了被执行人的一次性偿付压力，体现了善意文明执行理念
。
维护各方利益平衡。这种方式既保护申请执行人的债权实现，又兼顾被执行人的经营发展需要，还考虑了其他债权人和社会公共利益，实现了多方共赢
。
实践启示："以租代拍"的适用条件
"以租代拍"虽具有诸多优势，但并非所有流拍财产都适用。根据长宁县法院案例，适用"以租代拍"需满足以下条件
：
财产无法拍卖或变卖：财产已经过法定拍卖、变卖程序仍流拍；
申请执行人同意：必须经申请执行人自愿同意，法院不能强制适用；
不损害他人权益：不得损害其他债权人合法权益和社会公共利益；
财产适宜租赁：财产本身具有租赁价值和使用效益；
租金可控：租金能够被法院有效控制，用于清偿债务。
延伸思考：执行创新的边界与保障
"以租代拍"是司法机关在法律框架内积极探索执行创新的体现。随着经济发展和社会变化，类似创新执行方式不断涌现
。
如贵阳某法院在处置流拍财产时，允许第三人以流拍价购买
；海南美兰区法院通过善意执行，促使被执行人积极配合，最终实现拍卖溢价率98%
；册亨县法院通过第三人以流拍价购买不动产，成功化解被执行人多笔债务
。
这些案例共同表明，执行工作不是简单的"一拍了之"，而是需要在依法合规的前提下，灵活运用各种措施，实现执行效果最大化。同时，任何执行创新都必须坚守法律底线，保障各方当事人合法权益，维护社会公平正义。