2008年的土地出让金是1万亿人民币，2021年是8.7万亿人民币，达到峰值，然后是连续四年的下滑，今年的土地出让金预计在4.5万亿。但实际上要比这低，因为大量的土地出让金是由央企、城投、地方国企完成的，这些年只是转换了账户，并没有完成从地到房产的财富产生过程。简单地说，就是还没有真人来接盘，都是储备或未去化的库存。这两年央企国企进行了疯狂的贷款压库存，手里有大量的土地储备待上市，然后去化非常惨淡。

我做了一个图标，左边蓝色显示土地出让金额，右边红色显示增长率。2021年土地出让金峰值时期，占地方财政收入占比达到惊人的40%以上。现在平均占比已经跌到了20%。从这个趋势看，最终土地出让金占比可能要到10%左右才能稳住。全国的土地出让金变回到2万亿元，相当于2010年时的数值。

现在的全国平均房价大概还处于历史高位，需求剧烈下降，但价格并没有跟着降到位，所以下降的空间仍然不小。现在只是二手房，老旧房，郊区房跌了，真正的房价核心主体并没有跌，比如大量的城市核心区房价，新房房价，都没有下跌，仍然处于历史高位。

因此，在需求急剧下降，人口老龄化，少子化，人口净减少，收入下降的情况下，整体的房价仍然处于经济上升期的定价机制。有人说房价要反弹了，它的逻辑在哪里呢？明显就是信口开河。现实的数据根本无法支持房价上涨，因为房价整体跌幅不大，需求和购买力暴跌，仍然没有在市场中产生有效的传导，还处于边缘阶段。

在这种需求不断下降，产品质量下降（房屋折旧），且房价高位运行的状态下，只能是阴跌的局面，不可能有什么大的反弹。

很多人还没认清现实，当银行和央企的库存在高位出清，土地出让金长期低迷于2万亿的水平，全面房产税的出台时间就成熟了。按全国有两亿套可征税源（这是极度保守估计，实际上有十亿级房子）每套平均每年5000元，这就创造了一万亿的税收增量。二手房的价格没人关心，但土地出让金的长期下降，必然会有政策出台。

所以要么阴跌长期没有需求和税收，要么出台房产税一次性出清，然后产生持续稳定的税源，两害相权怎么办？

我们拉长到40年的周期来看问题，中国从80年代改革开放以来，市场化的主方向从来就没变过。所以房产的问题不可能回到过去的福利分房，那么唯一的一条路就是真正的商品化，增加持有成本房产税。

很多普通人害怕房产税，我认为恰恰相反，普通人应该赞成房产税，因为房子多的人并不是你。房产税成为国家财政收入，收上来是补充社保，医保，基础民生投资的，对普通人是有好处的，可以在公共设施中得到回报。房产税难以出台的原因在于，既得利益阶层手上的房子比你多。

开征房产税什么时机成熟？
1.土地出让金降无可降，真卖不出去了。
2.央企国企的高价库存达到一定的去化。
3.当前主流房产持有者的大部分债务还完，避免断供潮的出现。
4.政府真没钱，用了所有手段也挺不住了。

有人说税收房产税这难那难，这都是杞人忧天，技术上没有任何问题，不存在任何难收的障碍。当然，如果想搞双轨制征收的话，那可能有点难度，否则公平开征，不存在任何技术问题。

结论是也撑不了太久，我之前推测是2030年启动，2035年普遍，十年内完成立法与基础准备。虽然舆论宣传没什么动静，但实际上动作不断，房产联网，确权，全面城市化等一切最终都会指向房产税。