【向松祚（2024年）发言：房地产的残酷现实】
1. 核心警告：【赶紧卖房】
(a) “（房价）会持续下降，大幅下降...今天在座的各位，你们要有很多套房子，你们赶紧回去卖一点去。我不是开玩笑的，真的。”
(b) “他永远也不可能涨回来了。”
2. 三大根本原因：
(a) 原因一：【房地产投资的黄金时代已经过去】
(i) “如果你现在还希望买房...过一两年能够涨50%、涨100%甚至涨几倍来赚钱，可能性基本没有了。”
(b) 原因二：【房地产整体过剩】
(i) “中国（的）整体的房地产是过剩的。”
(c) 原因三：【人口问题（最核心、最长期）】
(i) 根本原因：“我们人口下降，出生率大幅下降，这是最核心的一个原因...转（短）期之内不可能改变了。”
(ii) 社会现实：飞机上的年轻人说：“我（的）父母好几套房，我老公的父母也有好几套房，我还买什么房子？”
(iii) 铁律：【房子最终是要有人住】。如果没有人住，这个房子就是【一堆废物】。
(iv) 投资指标：判断房价最重要的指标，就是这个地方的【人口的增长】。
(v) 对炒房客：“炒房的朋友，以后很多房子是卖不出去的。”
(d) 原因四：【房价涨幅过高，已经透支】
(i) 数据（黄奇帆测算）：从2000年到2020年，整整【20年】，中国几乎所有地方的房价涨了【20倍】。
(ii) 县城案例：从2000年的每平米【200-300元】，涨到2020年的【6000至上万】元，涨了【30倍】。
(e) 历史对比：【日本】
(i) “日本当年...所有日本人都相信房价会永远涨。”
(ii) 90-91年崩盘，东京最高平均跌去了【90%】。
(iii) “到现 在涨回来了吗？他永远也不可能涨回来了。”
(iv) “没有一个地方能逃脱这个规律。”
3. 资产与负债的转换：
(a) 恐怖的事实：“很多人在很多城市买的房子会一钱不值，你的资产价值会变为零。”
(b) 原因：这些地方的房子不可能有人住了。
(c) 负资产：“你这个资产...如果你还是按揭贷款买的，有可能变成【负的】。”
五、 【政策的困局：“大胖子”的比喻与“456”理论】
1. 政策的“两难”：
(a) “硬着陆”的风险：有人希望房价跌回几百块，但这是“疯了”。
(b) “大胖子”的比喻：
(i) “经济就跟人的身体一样。”一个【300斤】的大胖子（本应150斤），他是应该减肥。
(ii) “但是如果你让他现在一夜之间...从300斤回到150斤，这个人就死掉了。”
(c) 结论：房价一夜之间回到20年前的几千块，【第一不可能，第二会出 现灾难性的后果】。
2. 为何必须“稳住房价”：
(a) 目标：【“指跌回稳”】（2025年的判断）。
(b) 核心逻辑（“456”数据）：
(i) 【4】（银行）：中国银行业超过【40%】的贷款是贷给房地产行业（包括个人按揭和开发贷）。
(ii) 【5】（政府）：地方政府可支配的财政收入超过一半（【50%】）来自土地出让金（最高时超【8万亿】）。
(iii) 【6】（百姓）：中国老百姓的财产超过【60%】就是房子。
(c) 结论：稳住房价对稳定百姓财富、消费预期和银行金融风险【至关重要】。
六、 【房地产的未来：告别狂飙，存量博弈】
1. 时代的终结：
(a) “房地产投资的黄金时代已经过去了。”
(b_ “狂飙时代已经过去了，不会再来了。”
2. 行业不会消失：
(a) 房地产行业仍然是中国经济【最重要 的支柱行业之一】，因为体量太大。
(b) 老百姓的财富【至少一半】还是房子。
3. 未来的机会（不再是盖新房和炒房）：
(a) 出租。
(b) 物业的管理（品质提升）。
(c) 旧城的改造 / 危房的改造。
(d) 存量数据：专家测算，未来每年“旧房/危房改造”的量会超过【10到12亿】平方米。
(e) 对比：中国房产市场最高峰时，每年的销售额也不过【17亿-18亿】平米。 http://t.cn/AX20A8Zf