【2025走访市场07】海珠区，保利天奕，超新规，使用率约100-120%，内层高3-3.3米，共20栋住宅，一期总高16-32层，二期总高16/17层。两梯两户，专梯入户，纯南向板楼，低容积率。

教育资源：五中教育集团领办九年制学校（初中需摇号）
地铁交通：在8/11号线琶洲站、11/12号线赤沙站的中间
商业配套：自带办公、酒店、商业等大型综合体
大概面积：约120㎡、140㎡、190㎡；127㎡、170㎡等
适合人群：在琶洲、珠城、金融城工作的自住改善人群，有琶洲的安家梦，喜欢低密度、小高层、板楼、装修豪华的新规产品。

简单点评：目前楼盘展示的区域，整体设计、装修用料等都很极致。

下沉式会所（绿化、水景等元素）让人眼前一亮，会所设施一应俱全，从上而下望室内篮球场，感觉很震撼。

170㎡的板房，内层高约3.3米，采光玻璃面较大，显得非常宽敞、大气。

接下来，分享一下我认为的不足：
❶不靠近地铁站
刚好处于两个地铁站的中间，虽然说有钱人都是自驾，但并非所有家庭所成员都会自驾。

❷交通路网未成熟
目前，从“凤浦中路”通往“销售中心”的便桥，系临时搭建的。当然，临时搭建也很漂亮，但只有10年使用期限。据销售介绍，将来它们会在便桥的东侧建新的引桥（道路）。

另外，还需要考虑到日后交易会期间，琶洲的交通路网会比较拥堵的情况。

❸周边的城市界面相对拉胯
东西两侧仍有大片的草地（待开发的土地）；
南部有4S店、服装/服饰厂等；
西南侧有赤沙村，拆迁改造缺乏日程表；
这些元素与高端住宅不搭配。

❹周边的商业配套相对缺乏
虽说琶洲近几年的发展比较迅猛，但琶洲也很大。目前建设得最具现代化大都市形象的是琶洲电商总部（即：琶洲西区）。

而保利天奕是位于琶洲展会的南部，周边还在建设中。医疗设施匮乏、商业配套缺乏，生活的便利性欠佳。

即使项目自带大型商业综合体，但饱满的客流也需要地铁和成熟的交通路网承载。而且，当下普遍商办类物业的空置率都较高。

未来项目会引进哪些商家？能否维持较高的开业率/进驻率，并形成业态丰富的商业氛围？等，仍是未知之数。

❺景观一般
除了部分高楼层北向能看到一点江景，大部分单元只能看园林景观，或者看小区外的城市界面。

总体而言，项目定位高端、产品力强劲。但项目及周边的配套资源/市政基建等兑现需要时间，业主要有耐心陪伴着它们成长。