云缦朗境首开备案价格分析

云缦朗境首开楼栋备案放风价格出来了！
单价因地块、楼栋位置、产品类别不同，总高17层1梯1户的刚需小户型单价约一万六七，8层中大户型洋房单价约两万二三。

我的第一反应：咦，不贵呀！

这个价格怎么看？我们不妨来探讨一下：

1、我对该项目的心理定价。
首先朗境这个地段，科大硅谷核心区加近蜀西湖，地段位置优，且难得没有明显硬伤。
这个地段 加之前期对他产品的了解，我认为1梯1户小高层合理定价在精装2.3（毛坯2.1）万，洋房（8层）精装2.7（毛坯2.5）万。现在的定价跟我的心理定价分别低4000，3000元一平。

2、在全市范围内的新房比价。
目前合肥新房再度出现扁平化，蜀山、包河、经开、庐阳一般位置的新计容小高层在2.2万+，东部新中心甚至瑶海一些周边城市界面很一般的也在2万+，北城精装小高都干到了18,000。
相比来讲朗境比他们的位置好不少，价格还明显低于。

3、区域新房比价：
①蜀西湖绿城锦海棠，精装修小高层27000-28000，精装洋房32,000左右。锦海棠的位置相比更好一点点，位置差别折1500一个平方，品牌和产品折合差价1500块钱，刨去上述价差及精装，这样算下来，朗境性价比高出约4500~5000元/㎡。
就这样锦海棠卖的不错，尾盘了。
②讯飞小镇新房，之前小高层也都在2万+，洋房更贵，但讯飞小镇位置差不少，可比性不大，怎么算朗境都比讯飞小镇那边的项目地段更优，性价比明显更高。

4、周边二手房比价。
最具可比性的是时代星河。
前两年，边上的高速时代星河全程热销抢房，17层的精装小高层单价约25,000元/㎡（下同，折毛坯2.3万元），10层的洋房单价约26,500（折毛坯24,500）。
但云缦朗境位置更好，新计容得房率高，会所、外立面这些品质提升很明显，这些因素应该至少+3000元/㎡吧？
当然，市场变化，现在高速时代星河价格也被套，但目前云缦朗境的定价即便是跟时代星河的二手房相比，也具有优势。

总体来讲，我认为云缦朗境的首开备案价定价，充分同时考虑了周边新房以及二手次新房，定价很有竞争力（甚至有一些冲击力），但价格跟产品密切相关，在看到更多的实景之后，我们将另文分析。

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