李迅雷：对当前经济热点的一点思考

以下文章来源于李迅雷金融与投资 ，作者李迅雷
李迅雷系中泰国际首席经济学家、中国首席经济学家论坛副理事长

再过一个多月就到2026年了。最近参加各类研讨会较多，至少表明相对于实体经济，会议经济的活跃度有所提升。现我把近期会议上发表的观点归纳如下，供参考。

绕不开的房地产周期

从2000年到2020年房地产的长周期上行阶段，大家几乎都不相信房价还会下跌。朱宁教授写的那本《刚性泡沫》非常畅销，当然他当时是看空房地产的。我在2017年的博鳌亚洲论坛上有一个发言，认为我国房地产将在2020年前后见顶。当时这个判断引起很大争议，因为人性往往受制于“思维定势”，也就是惯性。房价涨的时间长了，就以为一直能涨下去，反之亦然。

两三年前房价下跌初期，不少分析师认为只要销售面积到10亿或者9亿平米就见底了。我当时就提出这个逻辑本身就有问题，相当于你只通过观察股票交易量来判断是否见底，而不是看估值是否合理来判断。我不喜欢用房价收入比来判断估值水平是否合理，因为很多城市的居民可支配收入的可信度存疑。用租售比（相当于市盈率的倒数）更清晰明了。国外核心城市的平均租售比为4.1%，我觉得我国合理的租售比应该是3%左右，与二套房的贷款利率相仿。

目前我国核心城市的平均租售比估计在2%左右，相当于50倍市盈率，上海租售比应该不到2%，恐怕应该提高至3%，即接近30倍市盈率才可能见底。香港的房价虽然高，但租金也高，租售比接近5%，相当于20倍市盈率。我国前10个月，房地产开发投资同比下降14.7%，似有加速下滑趋势，这是否意味着大家又在形成一致看跌思维定势？
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