“上表记录了万科2001年以来每年的存货余额、当年计提存货跌价准备、当年存货跌价准备余额，我们发现两点：
⑴ 2017年之前很少计提存货跌价准备，只在2008年计提了12.3亿。实际上这不是万科的个例，而是整个行业的普遍状态，因为在房价、地价不断向上的年代，这种“未雨绸缪”似乎只是“杞人忧天”；
⑵拨备明显不足。像银行地产这类高杠杆行业，计提减值损失本该是常态，但地产由于长期处于盛世拨备明显不足。
我们把存货跌价准备余额除以存货余额作为地产的拨备，万科大部分的年份不到1%、甚至低于0.5%。只在最近几年有所提升，而这大大消耗了净利润、甚至造成巨额亏损。这个过程是否结束犹未可知，但如果还未结束，那当前的“低估”没有意义，因为净资产可能很快会消耗光。
大家可以看看2023年7月17日恒大迟到的21、22年年报，股东权益如何从2020年的3504亿到2022年的-5990亿，触目惊心！申万房地产开放指数从2021年至今已经下跌了40%，但PB仅从2021年年初的1.11下降到如今的0.94，其根本原因就是这89个成分股合计归母净资产从2020年12月31日的15986亿萎缩到当前三季报的13016亿。从当下的PB分布看，89只成分股处于0—1之间的仅有33只、占比37%，谈不上系统性低估。”

凌鹏对地产估值的分析很有意思，也很有启发，相比之下，上个月李蓓的采访还在提“地产存在十倍机会”就显得差出几十条大街。（我当然知道两个人的硬实力差距，前者好歹十几年前就有自己一套内功心法宽体策论来的）

论点未必重要，但是看论据还是能受益良多……