案例分析16·模拟案例六参考答案 #决战考研#

2021年1月，甲公司与乙公司签署房屋租赁合同，合同约定，甲公司承租三间厂房用工与茶业加工，租赁期间为25年。2022年3月，乙公司在未通知甲公司的情况下，将三间厂房出卖给丙公司。后丙公司要求甲公司支付租金时，甲公司才得知此事。

2022年4月，甲公司与丁公司就产品推广协议进行洽谈，其间丁公司采取了保密措施的市场开发计划被甲公司得知。甲公司遂推迟与丁公司签约，以该市场开发计划为蓝本与另一传媒公司合作，导致丁公司因此遭受巨额损失。

2022年8月，甲公司欲出让十辆货车给戊公司。2023年2月甲公司与戊公司签订分期付款协议。双方约定:货车价款合计100万元，分五期付清，每期支付20万元，合同一经签订不得解约。戊公司依约如期支付第一期货车转让款20万元后到工商部门进行变更登记，甲公司名下的两辆货车变更至戊公司名下。

2023年3月，因戊公司逾期未支付第二期货车转让款，甲公司旋以戊公司根本违约为由向其送达了解除协议通知书。次日，戊公司支付了第二期转让款，并按照合同约定履行了后续两期转让款的支付义务。甲公司以合同已解除为由将四笔转让款全数退还给戊公司。

请回答下列问题：
（1）甲公司能否以乙公司未通知即出卖租赁房屋为由主张甲公司和丙公司买卖合同无效？为什么？
（2）丙公司是否有权请求甲公司支付2022年的租金？为什么？
（3）丁公司应当如何救济自己的权利？为什么？
（4）戊公司逾期未支付第二期货车转让款，甲公司是否有权直接解除合同？为什么？

［参考答案］

（1）否。根据《民法典》规定，乙公司未通知即出卖租赁房屋，侵犯了承租人甲公司的优先购买权，甲公司有权请求乙公司赔偿损失，但无权主张房屋买卖合同无效。

（2）是。租赁物在承租人甲公司按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的情况下，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。丙公司作为租赁物的新所有人，有权请求承租人甲公司支付租金。

（3）请求甲公司承担缔约过失责任。丁公司的市场开发计划系商业秘密，甲公司在缔约的过程中知悉后不正当使用，违反诚信原则产生的先合同义务，导致丁公司信赖利益的损失，依法应承担缔约过失责任。

（4）答案一：否。根据《民法典》规定，债务人戊公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，非违约方才有权行使法定解除权解除合同。虽戊公司逾期未支付第二期货车转让款，但甲公司未经催告无权立即行使法定解除权。

答案二：否。根据《民法典》规定，本案中，在双方签订的分期付款买卖合同中，虽然买受人戊公司未支付到期价款的数额达到全部价款的1/5，但甲公司未履行法定催告义务，无权立即行使法定解除权。